Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
12 ottobre 2002
Chiedo una Vs. cortese consulenza sul seguente problema di natura condominiale: il proprietario di un piano attico, a seguito di una infiltrazione d'acqua sul soffitto di una camera del suo appartamento (di 5 locali) sottostante la terrazza di cui ha uso esclusivo ma che funge anche da copertura di altre proprieta' sottostanti, pretende il rifacimento dell'intera terrazza giustificandolo con motivi di vetusta' della copertura essendo ormai vecchia di 25 anni.
L'amministratore si e' espresso, per ovvii motivi di interesse (percentuale che percepisce sull'entita' dei lavori), a favore di tale soluzione scartando invece un normale intervento di riparazione in quanto, a suo dire, non sempre si ha certezza che e le infiltrazioni d'acqua si manifestano in corrispondenza o nelle immediate vicinanze di un guasto alla copertura.
Poiche' la differenza di spesa tra l'intervento parziale (circa 4 milioni) e quello totale (circa 30 milioni) e' abbastanza rilevante e considerando che i proprietari coinvolti sono pochi vorrei chiederVi quanto segue: 1) Come e' legalmente possibile contestare o quanto meno far accertare la reale necessita' di operare una ristrutturazione totale del terrazzo rispetto ad un normale intervento di riparazione che comunque risolva il problema della infiltrazione?
2) Inoltre poiche' non vi e' certezza documentale sull'identificazione di tutte le proprieta' (appartamenti, box e cantine) chiamate in causa ai sensi dell' Art. 1125 del C. C. (ripartizione della spesa lastrici solari), con quale modalita' sarebbe eventualmente possibile contestare ed invalidare la costituzione dell'assemblea che dovrebbe tenersi per deliberare al riguardo?
3) La eventuale presenza di manufatti (gazebo in legno) installati sul terrazzo dal proprietario pur anche non essendo in muratura puo' essere citata per contestare e rifiutare l'applicazione del succitato Art.1125?
Ringrazio per l'attenzione accordatami e saluto distintamente.
L'amministratore si e' espresso, per ovvii motivi di interesse (percentuale che percepisce sull'entita' dei lavori), a favore di tale soluzione scartando invece un normale intervento di riparazione in quanto, a suo dire, non sempre si ha certezza che e le infiltrazioni d'acqua si manifestano in corrispondenza o nelle immediate vicinanze di un guasto alla copertura.
Poiche' la differenza di spesa tra l'intervento parziale (circa 4 milioni) e quello totale (circa 30 milioni) e' abbastanza rilevante e considerando che i proprietari coinvolti sono pochi vorrei chiederVi quanto segue: 1) Come e' legalmente possibile contestare o quanto meno far accertare la reale necessita' di operare una ristrutturazione totale del terrazzo rispetto ad un normale intervento di riparazione che comunque risolva il problema della infiltrazione?
2) Inoltre poiche' non vi e' certezza documentale sull'identificazione di tutte le proprieta' (appartamenti, box e cantine) chiamate in causa ai sensi dell' Art. 1125 del C. C. (ripartizione della spesa lastrici solari), con quale modalita' sarebbe eventualmente possibile contestare ed invalidare la costituzione dell'assemblea che dovrebbe tenersi per deliberare al riguardo?
3) La eventuale presenza di manufatti (gazebo in legno) installati sul terrazzo dal proprietario pur anche non essendo in muratura puo' essere citata per contestare e rifiutare l'applicazione del succitato Art.1125?
Ringrazio per l'attenzione accordatami e saluto distintamente.
Risposta ADUC
le osservazioni degli interessati appaiono dettate dal buon senso: infatti, dal punto di vista meramente ipotetico, e' vero che una riparazione potrebbe solo ritardare l'intervento definitivo, con conseguenti maggiorazioni di spesa (specie per le terrazze). Quanto sopra, tuttavia, non vuol dire niente: infatti tutto dipende dal caso specifico. Per essere certi dell'effettiva necessita' di un intervento totale, occorrerebbe una perizia tecnica (purtroppo, anche questa e' una spesa).
Non v'e' dubbio che si tratti di un lastrico solare: nessun gazebo servira' ad aggirare il problema. Quello che non viene percepito e' il problema di base: poiche' si tratta di un tetto e' nell'interesse di tutti che la copertura sia ottimale. Inoltre, se il condominio non adempisse, si troverebbe a pagare anche i danni. Puo' anche darsi che l'intervento integrale non sia necessario, ma e' anche vero che il problema deve essere valutato con serieta' nell'interesse proprio prima di tutto.
Non e' chiaro cosa intenda con mancanza della certezza documentale per l'identificazione dei condomini.
Non v'e' dubbio che si tratti di un lastrico solare: nessun gazebo servira' ad aggirare il problema. Quello che non viene percepito e' il problema di base: poiche' si tratta di un tetto e' nell'interesse di tutti che la copertura sia ottimale. Inoltre, se il condominio non adempisse, si troverebbe a pagare anche i danni. Puo' anche darsi che l'intervento integrale non sia necessario, ma e' anche vero che il problema deve essere valutato con serieta' nell'interesse proprio prima di tutto.
Non e' chiaro cosa intenda con mancanza della certezza documentale per l'identificazione dei condomini.
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