Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
6 giugno 1999
Siamo una giovane coppia che sta acquistando la prima casa. Abbiamo trovato un appartamento interessante ma i proprietari ci hanno informato che sull' immobile e' tuttora presente un' ipoteca legata al mutuo da loro stipulato; mutuo che finira' fra circa 4,5 anni, e il cui residuo e' 20 milioni. I proprietari non hanno intenzione di cominciare le pratiche di estinzione del mutuo prima del compromesso. Il rogito avverrrebbe dopo l' estinzione del mutuo.
1) E' legale fare il compromesso qualora sull' immobile ci sia un' ipoteca?
2) Se si, quale garanzie possiamo chiedere affinche' non ci siano problemi per chiedere un mutuo sullo stesso immobile?
3) Con quale formula contrattuale possiamo vincolare gli attuali proprietari all' estinzione del mutuo e alla cancellazione dell' ipoteca prima del rogito?
4) Nel caso in cui chiedessimo un mutuo nella banca gia' titolare dell' attuale ipoteca sull' immobile, e' possibile accendere un mutuo sullo stesso immobile rilevando la quota precedente e inglobandola in nuovo mutuo?
1) E' legale fare il compromesso qualora sull' immobile ci sia un' ipoteca?
2) Se si, quale garanzie possiamo chiedere affinche' non ci siano problemi per chiedere un mutuo sullo stesso immobile?
3) Con quale formula contrattuale possiamo vincolare gli attuali proprietari all' estinzione del mutuo e alla cancellazione dell' ipoteca prima del rogito?
4) Nel caso in cui chiedessimo un mutuo nella banca gia' titolare dell' attuale ipoteca sull' immobile, e' possibile accendere un mutuo sullo stesso immobile rilevando la quota precedente e inglobandola in nuovo mutuo?
Risposta ADUC
1. E' normale stipulare un compromesso relativo ad un immobile gravato da ipoteca.
2. Il venditore potrebbe non avere i soldi per l'estinzione da voi pretesa prima del compromesso: in questo caso, correrebbe il rischio di scoprire tardi che voi non volete piu' comprare la casa
3. Basta che nel compromesso venga indicato che il prezzo pattuito si intende per l'immobile libero da ipoteche. Per non correre rischi di ritardi per inghippi procedurali potete sentire il notaio a cui affiderete il rogito, la banca del venditore in relazione al vecchio mutuo e la Vostra banca per l'eventuale nuovo mutuo. Comunque non Vi preoccupate perche' e' normale che le compravendite riguardino immobili ancora gravate da ipoteca.
4. Generalmente per le banche e' complicato inglobare la quota residua di un vecchio mutuo in uno nuovo. Molto piu' facile, caso mai, lasciare in vita il vecchio mutuo, riducendo ovviamente la quota parte del prezzo da pagarsi per contanti al venditore, e accendere anche un altro mutuo per la cifra che Vi manca. Ma sconsiglieremmo anche questa soluzione, poiche' il mutuo esistente, essendo stato erogato alcuni anni fa, probabilmente ha un tasso di interesse molto piu' alto di quelli correnti, e quindi Vi conviene accendere un nuovo mutuo, ai tassi correnti, per tutta la cifra che Vi manca
2. Il venditore potrebbe non avere i soldi per l'estinzione da voi pretesa prima del compromesso: in questo caso, correrebbe il rischio di scoprire tardi che voi non volete piu' comprare la casa
3. Basta che nel compromesso venga indicato che il prezzo pattuito si intende per l'immobile libero da ipoteche. Per non correre rischi di ritardi per inghippi procedurali potete sentire il notaio a cui affiderete il rogito, la banca del venditore in relazione al vecchio mutuo e la Vostra banca per l'eventuale nuovo mutuo. Comunque non Vi preoccupate perche' e' normale che le compravendite riguardino immobili ancora gravate da ipoteca.
4. Generalmente per le banche e' complicato inglobare la quota residua di un vecchio mutuo in uno nuovo. Molto piu' facile, caso mai, lasciare in vita il vecchio mutuo, riducendo ovviamente la quota parte del prezzo da pagarsi per contanti al venditore, e accendere anche un altro mutuo per la cifra che Vi manca. Ma sconsiglieremmo anche questa soluzione, poiche' il mutuo esistente, essendo stato erogato alcuni anni fa, probabilmente ha un tasso di interesse molto piu' alto di quelli correnti, e quindi Vi conviene accendere un nuovo mutuo, ai tassi correnti, per tutta la cifra che Vi manca
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