Lettera del consumatore

ho stipulato un compromesso con scrittura privata non registrata per l'acquisto di un appartamento. si prevedeva che il termine massimo in cui fare il rogito, dal momento che chi me lo doveva vendere ancora ci abitava, fosse ottobre 2002. Per eventuali ritardi da una parte e dall'altra, si e' prevista una penale di 800000 per ogni mese di ritardo. Si era previsto che all'atto del rogito mi sarebbero state consegnate le chiavi e il pieno possesso di diritto dell'immobile. Io ho gia' pagato a suo tempo una caparra confirmatoria di 85.000.000 su un valore totale dell'immobile di 320.000.000 di lire. Il venditore vorrebbe o spostare il rogito a data indefinita o fare il rogito beccandosi il saldo e pagando la penale di 800.000 fino a che non se ne va. A me sembra che non ne abbia il diritto in quanto pur facendo il rogito non mi darebbe ne' le chiavi ne' il possesso di diritto dell'appartamento, come previsto nel compromesso. Cosa ho diritto di pretendere? grazie