Lettera del consumatore

27 Mag 2002
Subject: Truffa immobiliare
Mitt.: Emma 
xxxxxxxxxxxxxxxx
56025 PONTEDERA (PI)
Alle Spett.li
Associazioni per la difesa dei consumatori
LORO SEDI
Pontedera, 25/05/02
Trasmetto in allegato il resoconto di una truffa che ho subito ad opera di un agente immobiliare.
Avete mai avuto occasione di occuparvi di casi analoghi?
Vi sarei grata di un cortese riscontro e nell'attesa porgo distinti saluti.
N.B. - Si precisa che la presente non è una richiesta di consulenza legale. Con scrittura privata in data 13/11/2000 la sottoscritta, unitamente al proprio figlio F.A., conferiva all'Agenzia Immobiliare XXXXX di M.S., con sede in C., un incarico di mediazione per la vendita di un appartamento sito in C., Via ...; dell'appartamento in questione erano comproprietari per 1/3 ciascuno, a seguito di successione ereditaria in morte di F.P.G., la sottoscritta, nonché i figli F.A. e F.F., quest'ultimo sottoposto alla tutela della sottoscritta.
Nel predetto incarico di mediazione veniva inserita la seguente clausola: "Il prezzo non dovrà essere inferiore a lire 180.000.000". L'indicazione di tale prezzo era stata proposta dallo stesso agente immobiliare, dopo che ebbe preso visione dell'appartamento ed eseguito una misurazione della superficie di esso.
Dopo il conferimento dell'incarico trascorsero tre mesi, nel corso dei quali il Sig. M.S. non ci segnalò alcuna persona interessata all'acquisto dell'appartamento. Solo il 13/02/01, quando ebbi con M.S. un colloquio nei locali della sua Agenzia, questi mi disse che gli era pervenuta un'unica proposta d'acquisto, da parte di un signore il quale - sempre a detta di M.S. - era in grado di pagare al massimo il prezzo di £. 150.000.000, di cui £. 50.000.000 immediatamente disponibili, mentre per le residue £. 100.000.000 avrebbe dovuto contrarre un mutuo ipotecario con un istituto di credito. Il Sig. M.S. fece presente che quel signore, pur non essendo in grado di pagare un prezzo superiore a £. 150 milioni, era "in compenso disposto ad accollarsi gli oneri INVIM".
Né io, né mio figlio A. reputammo opportuno respingere la proposta, in quanto già da circa un anno avevamo deciso di vendere l'appartamento (pervenuto, come ridetto, per successione ereditaria) per poterne reinvestire più utilmente il valore, ma non avevamo trovato persone realmente interessate all'acquisto. Oltretutto, prima di conferire l'incarico di mediazione all'Agenzia Immobiliare XXXXX, avevamo tentato di reperire direttamente un acquirente affiggendo un cartello "VENDESI", ma senza risultati.
Avevamo quindi il timore che la già lunga attesa di un acquirente potesse protrarsi per un tempo eccessivo, precludendo occasioni di conveniente reinvestimento del valore dell'immobile.
Inoltre, in quel momento non avevamo ancora motivo di non riporre fiducia nell'agenzia immobiliare da noi incaricata e quindi non avevamo motivo di dubitare di quanto il Sig. M.S. aveva affermato circa le disponibilità finanziarie del potenziale acquirente e la necessità, per quest'ultimo, di contrarre un mutuo di £. 100 milioni.
Così il 16/02/2001 l'Agenzia Immobiliare trasmise via fax una proposta d'acquisto sottoscritta dal Sig. YYY, ed indirizzata alla scrivente e ad A.F.; nella proposta era scritto tra l'altro, come già anticipatoci da M.S., che l'acquirente avrebbe pagato parte del prezzo mediante mutuo bancario e che si sarebbe accollato le spese INVIM.
Il fax di cui sopra fu ricevuto dai destinatari nello stesso giorno della trasmissione e subito dopo fu intrapresa la redazione dell'istanza per ottenere il parere favorevole del Giudice Tutelare di ... e l'autorizzazione del Tribunale di ... in ordine alla vendita della quota dell'appartamento spettante all'interdetto F.F.
Il parere favorevole del Giudice Tutelare intervenne il 22/02/01 e l'autorizzazione del Tribunale in data 11/04/01.
In data 20/04/01, dopo aver ottenuto copia dell'autorizzazione del Tribunale, sottoscrissi per accettazione, in proprio e quale tutore di F.F., la proposta d'acquisto; anche F.A. accettava la proposta per la propria parte, sottoscrivendola; lo stesso giorno la proposta, firmata per accettazione, veniva ritrasmessa all'Agenzia Immobiliare XXXXX, acquistando così l'efficacia di un contratto preliminare di compravendita.
Successivamente veniva concordata fra le parti la data del 28/05/01 per la stipula del contratto definitivo presso lo studio del Notaio P.L.
Il giorno 15/05/01 (quindi in una data ormai prossima alla stipula del rogito) mio figlio A. ricevette nella nostra abitazione, alla mia presenza, una telefonata dell'agente immobiliare, il quale disse che il promittente acquirente, Sig. YYY, era disposto a stipulare il contratto definitivo solo se i venditori avessero acconsentito a dichiarare nel contratto, anziché il prezzo reale di £. 150.000.000, un prezzo fittizio di £. 90.000.000, oppure se, qualora fosse stato dichiarato il prezzo reale, i venditori si fossero accollati una parte delle spese di rogito.
Mio figlio fece immediate rimostranze sia per l'infondatezza e la scorrettezza delle pretese del YYY, sia per la scorrettezza di M.S. che di tali pretese si faceva portavoce; quindi disse all'agente immobiliare: "Innanzi tutto vorrei avere un preventivo, firmato dal notaio L. su carta intestata, che quantifichi le spese e gli onorari di rogito, e poi si vedrà!".
In serata M.S. ci trasmise un messaggio fax composto di due pagine delle quali la prima, sotto l'intestazione dell'Agenzia Immobiliare, recava una comunicazione firmata da M.S., nella quale era scritto tra l'altro: "Le invio tramite fax la documentazione richiestami trattasi di preventivo di atto notarile e relativo I.N.V.I.M. Su carta intestata e controfirmata dalla notara".
In realtà nella seconda pagina, contrariamente a quanto dichiarato da M.S., non era indicato l'importo dell'INVIM e mancava la firma del notaio.
L'indomani, con una raccomandata a.r. anticipata via fax firmata da me e da mio figlio A., contestammo ad M.S. tali omissioni.
Lo stesso giorno l'Agenzia immobiliare ci trasmise via fax un preventivo integrato rispetto al precedente, con la firma del notaio e l'indicazione "INVIM non dovuta".
Ci rendemmo conto, così, di essere stati raggirati, in quanto la compravendita in questione non era soggetta ad INVIM mentre, come già sopra evidenziato, il promittente acquirente si era espressamente assunto nel preliminare l'accollo delle spese INVIM; faccio presente che al tempo della trasmissione e della sottoscrizione del preliminare né io, né mio figlio ci eravamo preoccupati di verificare se l'INVIM fosse dovuta, in quanto allora facevamo affidamento sulla diligenza professionale dell'agente immobiliare, il quale ci aveva trasmesso la proposta del YYY redatta, oltretutto, su modulistica della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP).
Malgrado la scoperta del raggiro non ritenemmo opportuno aprire un contenzioso, che oltre a farci andare incontro a spese non indifferenti ci avrebbe precluso la vendita dell'appartamento e le occasioni di più utile reinvestimento del capitale; pertanto confermammo la nostra disponibilità per la stipula del contratto nella data prefissata.
Nel giorno prestabilito, 28 maggio 2001, ci recammo presso lo studio del notaio P.L., dove fu stipulato l'atto di compravendita. Alla stipula erano presenti, oltre al notaio P.L., la sottoscritta con i figli A. e F., l'agente immobiliare M.S., il promittente acquirente YYY e la moglie di costui, N.M.. Quest'ultima dichiarò, nell'atto, di acquistare l'immobile "con denaro proprio ricavato dalla vendita di beni personali, mobili di pregio". Tale dichiarazione della moglie del YYY giunse per noi del tutto inaspettata, dato che in tutta la fase che aveva preceduto la stipulazione del rogito era stato sempre il YYY a qualificarsi, e ad essere presentato da M.S., come il futuro acquirente dell'immobile.
Inoltre l'acconto di £. 50.000.000 sul prezzo della compravendita era stato corrisposto con due assegni bancari a firma di YYY. L'importo di £. 100.000.000, a saldo del prezzo, fu corrisposto mediante assegno circolare che ci venne consegnato da YYY, il quale alla presenza di tutte le persone intervenute alla stipula disse: "Per questi cento milioni ho fatto fare un assegno circolare", così smentendo la circostanza, dichiarata nel rogito, che l'acquisto venisse effettuato dalla moglie con denaro proprio.
Come ho già sopra esposto, nella fase precedente la stipula del rogito M.S. ci aveva assicurato che YYY non era in grado di corrispondere un prezzo superiore a £. 150.000.000 in quanto per i due terzi del prezzo aveva necessità di contrarre un mutuo ipotecario con una banca, e tale versione venne ribadita al punto 5 della proposta d'acquisto in data 15/02/2001, sottoscritta da YYY. Nell'atto definitivo di compravendita, invece, non solo la veste formale di acquirente veniva assunta dalla moglie del YYY, ma per giunta questa dichiarava di acquistare con denaro proprio ricavato dalla vendita di beni personali, facendo così improvvisamente cadere la versione della necessità di un mutuo di £. 100.000.000, versione che M.S. aveva addotto a giustificazione dell'offerta di £. 150.000.000, inferiore di ben 30 milioni al prezzo minimo di vendita indicato dallo stesso M.S. al punto 2 dell'incarico di mediazione del 13/11/2000.
Nel rogito di compravendita fu dichiarato il prezzo di £. 150.000.000 e fu inclusa, all'art. 7, la clausola "Le spese come per legge".
Dopo che il notaio ebbe letto l'atto, tutti i contraenti ne sottoscrissero l'originale. Soltanto dopo che tutte le sottoscrizioni furono apposte sull'atto, il YYY e sua moglie si rivolsero a me e a mio figlio Alessandro pretendendo che pagassimo una parte delle spese di rogito: a sostegno di tale pretesa addussero il fatto che noi, dichiarando nell'atto il prezzo effettivo di £. 150.000.000, anziché un prezzo fittizio come essi ci avevano richiesto in precedenza tramite il M.S., avevamo precluso loro il risparmio che sarebbe derivato dall'evasione fiscale.
Mio figlio A. ribatté fin dall'inizio, con fermezza, che la loro pretesa era illegittima, sleale e priva di qualunque fondamento. Il YYY e sua moglie insistettero nella pretesa con arroganza via via sempre maggiore ed il M.S. li appoggiò, urlando ed imprecando contro di noi, mentre il notaio L. assisteva alla scena senza prendere posizione e senza impedire tali prepotenze, benché si stessero verificando nel suo studio.
Ad un certo punto la moglie del YYY pronunciò le seguenti parole: "A queste condizioni non ci stiamo: o ci date i soldi o noi mandiamo all'aria tutto!!!"
Io, intimidita da quell'oscura minaccia ma anche dall'atteggiamento passivo del notaio, fui indotta a promettere il pagamento della somma di £. 2.200.000.
Il notaio allora disse: "Mi fa piacere che il problema si sia risolto" e dettò ad un'impiegata dello studio notarile una scrittura, nella quale mi impegnavo a pagare a N.M. la somma di £. 2.200.000, che effettivamente pagai con un bonifico bancario dopo il mio ritorno a casa. In seguito mi sono pentita di aver effettuato un pagamento che non era dovuto ad alcun titolo, comunque preciso che tale somma fu prelevata dal mio conto corrente personale, senza quindi pregiudicare le ragioni dell'interdetto.
E' d'altra parte evidente che le ragioni di tutti e tre i venditori, compreso l'interdetto, sono state pregiudicate da chi ci ha indotto a sottoscrivere un contratto preliminare fornendoci assicurazioni poi rivelatesi non veritiere.
L'agente immobiliare M.S., come già rilevato, aveva stimato il valore dell'immobile in £. 180.000.000, per giunta indicando tale importo, nell'incarico di mediazione, come il prezzo minimo per il quale egli si impegnava a procurarci occasioni di vendita. Tale impegno non è stato mantenuto da M.S., il quale per indurci ad accettare una proposta di acquisto ad un prezzo alquanto inferiore ci assicurò:
1) che YYY, dovendo contrarre un mutuo ipotecario di £. 100.000.000 per l'acquisto della casa, non era in grado di pagare più di £. 150.000.000;
2) che in compenso YYY si sarebbe accollato gli oneri INVIM;
3) che nessuna proposta d'acquisto gli era pervenuta oltre a quella di YYY.
Le prime due asserzioni si sono rivelate non rispondenti al vero, ed oltretutto la realtà dei fatti ci è stata nascosta fino all'ultimo. Soltanto al momento della stipula del contratto definitivo ci siamo infatti resi conto che l'acquirente non contraeva alcun mutuo ipotecario per il pagamento del prezzo, anzi dichiarava di acquistare l'immobile "con denaro proprio ricavato dalla vendita di beni personali, mobili di pregio". Quanto all'accollo degli oneri INVIM, il Sig. M.S. ha tentato fino all'ultimo (in palese violazione dell'obbligo impostogli dall'art.1759 c.c.) di tenerci all'oscuro del fatto che la compravendita in questione non era soggetta a tale imposta: soltanto dopo una richiesta scritta, a mezzo raccomandata a.r. anticipata via fax, il M.S. ci inviò la dichiarazione sottoscritta dal notaio L., dalla quale risultava che l'INVIM non era dovuta.
Tale episodio sarebbe già da solo sufficiente a dimostrare l'inaffidabilità e la scorrettezza del M.S., in spregio agli obblighi di legge ed alle regole di deontologia professionale; un'ulteriore ed eloquente dimostrazione in tal senso è stata comunque fornita dal comportamento tenuto dall'agente immobiliare in occasione della stipula del contratto, presso lo studio del notaio L., quando il M.S. si associò ai coniugi YYY nel rivolgersi a me e a mio figlio A. con toni arroganti ed intimidatori.
Alla luce di quanto sopra è legittimo dubitare della terza circostanza addotta dal M.S. per indurci alla sottoscrizione del preliminare di vendita: la circostanza che nessuna proposta d'acquisto del nostro appartamento, oltre a quella del YYY, sarebbe pervenuta all'Agenzia Immobiliare XXXXX.
Ma se la proposta del YYY fosse stata veramente l'unica occasione di vendita dell'immobile, che necessità vi sarebbe stata di architettare un raggiro (prospettando un'INVIM inesistente ed un mutuo ipotecario altrettanto inesistente!) per indurci a sottoscrivere il preliminare?
Alcune precisazioni, inoltre, devono essere fatte in ordine alla perizia giurata di stima dell'immobile, che fu depositata nella Cancelleria del Tribunale di ... nel corso del procedimento per l'autorizzazione alla vendita. Detta perizia, che determinava il valore dell'immobile di in £. 139.500.000, fu redatta dal Geom. P.F. con studio in ..., il quale per la verità non era un tecnico di nostra fiducia, bensì una persona indicataci dal M.S. come tecnico di sua fiducia.
Nella zona , in effetti, non avevamo tecnici di nostra fiducia, e pertanto quando si rese necessario il deposito di una perizia fu per noi inevitabile rivolgerci ad M.S. (del quale non avevamo ancora sperimentato l'inaffidabilità) affinché ci indicasse un tecnico disposto a redigere celermente una perizia giurata di stima dell'immobile. Personalmente non ho mai avuto alcun contatto con il Geom. F.; mio figlio A. ha avuto con lui solo brevi contatti telefonici senza mai vederlo; fu invece M.S. che si incaricò di accompagnare il Geom. F. nell'appartamento (del quale l'agente immobiliare aveva in consegna le chiavi) per il necessario sopralluogo.
In conclusione, debbo rilevare che non mi sarei certo impegnata (né in proprio, né tanto meno nella qualità di tutore di mio figlio F.) a vendere l'appartamento in questione al prezzo di £. 150.000.000 se mi fossi resa conto tempestivamente dei raggiri perpetrati e dell'inaffidabilità di chi mi aveva indotta ad accettare la proposta d'acquisto.