Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
1 febbraio 2002
Subject: Domanda su quesito condominiale
Piombino 30 Genn. 2002
Spettabile associazione, la presente unicamente per avere un parere da un Vs esperto di condomini sulla sottoesposta questione.
Abitiamo e siamo proprietari di un alloggio sito all'ultimo piano di un condominio composto da 10 appartamenti. Nel 1997 realizzammo una piccola mansarda ad uso di sgombero nel ns sottotetto.Previo progetto da ufficio abilitato e licenza edilizia rinforzammo il solaio rendendolo praticabile,isolammo una porzione di superfice di ca. 40 mq ove la soffitta e' piu' alta con paretine di carton gesso, coibentammo con polisterolo le tabelle poste tra i travetti, aprimmo due piccoli lucernari, nonche' un accesso dal ns.appartamento asservito da una piccola scala. All'epoca provvedemmo in modo autonomo, senza niente chiedere al condominio,a una generale manutenzione alle strutture della parte del tetto interessato alla ristrutturazione. In occasione dell'ultima riunione di condominio alcuni condomini ci hanno avanzato richiesta di contribuire in modo maggiorato rispetto alle proporzioni da tabelle millesimali motivando il fatto che a fronte di eventuali interventi al tetto i lavori sarebbero piu' costosi a causa del nostro uso del sottotetto.
Precisando che il tetto e' cosi' strutturato: Embrici che poggiano su tabelle sostenute da travetti in legno,a loro volta sostenuti da travi portanti incastonati sui muri maestri del palazzo, sono presenti a vista fra i travetti pannelli di polisterolo da noi montati fra i travetti a scopo di coibentazione,la domanda e':
ci sono presupposti per cui noi dovremmo rispondere in maniera maggiorata rispetto alle tabelle a fronte di spese nei confronti di questi elementi architettonici, e se si in che misura?
La modifica giustifica un totale rifacimento delle tabelle millesimali?
Ringraziando anticipatamente
Piombino 30 Genn. 2002
Spettabile associazione, la presente unicamente per avere un parere da un Vs esperto di condomini sulla sottoesposta questione.
Abitiamo e siamo proprietari di un alloggio sito all'ultimo piano di un condominio composto da 10 appartamenti. Nel 1997 realizzammo una piccola mansarda ad uso di sgombero nel ns sottotetto.Previo progetto da ufficio abilitato e licenza edilizia rinforzammo il solaio rendendolo praticabile,isolammo una porzione di superfice di ca. 40 mq ove la soffitta e' piu' alta con paretine di carton gesso, coibentammo con polisterolo le tabelle poste tra i travetti, aprimmo due piccoli lucernari, nonche' un accesso dal ns.appartamento asservito da una piccola scala. All'epoca provvedemmo in modo autonomo, senza niente chiedere al condominio,a una generale manutenzione alle strutture della parte del tetto interessato alla ristrutturazione. In occasione dell'ultima riunione di condominio alcuni condomini ci hanno avanzato richiesta di contribuire in modo maggiorato rispetto alle proporzioni da tabelle millesimali motivando il fatto che a fronte di eventuali interventi al tetto i lavori sarebbero piu' costosi a causa del nostro uso del sottotetto.
Precisando che il tetto e' cosi' strutturato: Embrici che poggiano su tabelle sostenute da travetti in legno,a loro volta sostenuti da travi portanti incastonati sui muri maestri del palazzo, sono presenti a vista fra i travetti pannelli di polisterolo da noi montati fra i travetti a scopo di coibentazione,la domanda e':
ci sono presupposti per cui noi dovremmo rispondere in maniera maggiorata rispetto alle tabelle a fronte di spese nei confronti di questi elementi architettonici, e se si in che misura?
La modifica giustifica un totale rifacimento delle tabelle millesimali?
Ringraziando anticipatamente
Risposta ADUC
In realta', quello che vi serve e' un parere tecnico con presa visione "diretta", piu' che di una valutazione legale.
Ad ogni modo, non vediamo modo migliore di risolvere la questione che di avere una panoramica delle sentenze sull'argomento, reperibili ai link sotto riportati:
www.confedilizia.it/RAS12.htm
www.confedilizia.it/RAS11.htm
clicca qui
www.confedilizia.it/RAS7.htm
tanto per cominciare, occorre chiarire la natura del sottotetto, che ci pare qui ben individuato.
Il sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell'art.1117 c.c., non costituisce - in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo - oggetto di comunione e, poiche' esso. di regola, assolve una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano piu' elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza. qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa.
* Cass. civ., 23 maggio 1991, n. 5854.
Il sottotetto di un edificio puo' considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidita' mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.): in questa ultima ipotesi l'appartenenza deve essere determinata in base al titolo, ed in mancanza, poiche' il sottotetto non e' compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 cod. civ. si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato. anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune.
* Cass. civ., sez. II. 18 ottobre 1988, n. 5668, Scarpi c. Giuliani.
Nello stesso senso, v. Cass. civ., 29 ottobre 1992, n. 11771.
L'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non e', quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano.
* Cass. civ., sez. Il, 15 giugno 1993, n. 6640. Giussani c. Albanese e altra.
Per cio' che concerne il tetto, a nostro avviso e' possibile ipotizzare a vostro carico delle spese maggiorate solo ed esclusivamente nel caso in cui il tetto sia stato modificato da parte vostra, con strutture ulteriori, che ne abbiano alterata la morfologia. Altrimenti, il retto e' il medesimo, e con la medesima funzione di copertura, indipendentemente dal fatto che il sottotetto sia o meno abitato.
Ad ogni modo, non vediamo modo migliore di risolvere la questione che di avere una panoramica delle sentenze sull'argomento, reperibili ai link sotto riportati:
www.confedilizia.it/RAS12.htm
www.confedilizia.it/RAS11.htm
clicca qui
www.confedilizia.it/RAS7.htm
tanto per cominciare, occorre chiarire la natura del sottotetto, che ci pare qui ben individuato.
Il sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell'art.1117 c.c., non costituisce - in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo - oggetto di comunione e, poiche' esso. di regola, assolve una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano piu' elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza. qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa.
* Cass. civ., 23 maggio 1991, n. 5854.
Il sottotetto di un edificio puo' considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidita' mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.): in questa ultima ipotesi l'appartenenza deve essere determinata in base al titolo, ed in mancanza, poiche' il sottotetto non e' compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 cod. civ. si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato. anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune.
* Cass. civ., sez. II. 18 ottobre 1988, n. 5668, Scarpi c. Giuliani.
Nello stesso senso, v. Cass. civ., 29 ottobre 1992, n. 11771.
L'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non e', quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano.
* Cass. civ., sez. Il, 15 giugno 1993, n. 6640. Giussani c. Albanese e altra.
Per cio' che concerne il tetto, a nostro avviso e' possibile ipotizzare a vostro carico delle spese maggiorate solo ed esclusivamente nel caso in cui il tetto sia stato modificato da parte vostra, con strutture ulteriori, che ne abbiano alterata la morfologia. Altrimenti, il retto e' il medesimo, e con la medesima funzione di copertura, indipendentemente dal fatto che il sottotetto sia o meno abitato.
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