Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
9 gennaio 2002
Tipo_Form - CONSIGLI
RICHIESTA - Mi sono rivolto a un'agenzia imobiliare per l'acquisto di un immobile.
Scelto e piaciuto l'immobile ho firmato il compromesso per un prezzo di lire 179.000.000, versando una caparra di lire 20.000.000.
Successivamente ho potuto scoprire che l'immobile in oggetto risulta in regime di edilizia convenzionata, fatto mai comunicatomi ne dall'agente ne dal venditore. La convenzione vincola l'acquisto solo nei limiti del valore catastale. Meglio: ogni prezzo superiore a tale valore e' considerato nullo.
Posto che questo vincolo riduce sensibilmente il valore dell'immobile, che faccio?
Posso obbligare il venditore a tele prezzo prima del rogito ' e se si', in forza di quale diritto? -oppure devo acquistare l'immobile per la cifre di lire 179.000.000 e poi rivalermi su di lui in sede civile, e in questo secondo caso, ne avro' ancora diritto?
In che modo l'agenzia, che ha percepito la commissione, e' responsabile dell'omessa dichiarazione sul vincolo?
Ho anche firmato una dichiarazione per cui mi impegno in caso di controversia a adire esclusivamente ad un arbitrato extragiudiziale, ha qualche valore? Posso rivolgermi allo sportello di conciliazione presso la camera di commercio, tenendo presente che indagando un po' ho scoperto che il mediatore non risulta iscritto al registro dei mediatori, quindi a tutti gli effetti un abusivo, nonostante operi all'interno di un'agenzia immobiliare?
Distinti saluti
RICHIESTA - Mi sono rivolto a un'agenzia imobiliare per l'acquisto di un immobile.
Scelto e piaciuto l'immobile ho firmato il compromesso per un prezzo di lire 179.000.000, versando una caparra di lire 20.000.000.
Successivamente ho potuto scoprire che l'immobile in oggetto risulta in regime di edilizia convenzionata, fatto mai comunicatomi ne dall'agente ne dal venditore. La convenzione vincola l'acquisto solo nei limiti del valore catastale. Meglio: ogni prezzo superiore a tale valore e' considerato nullo.
Posto che questo vincolo riduce sensibilmente il valore dell'immobile, che faccio?
Posso obbligare il venditore a tele prezzo prima del rogito ' e se si', in forza di quale diritto? -oppure devo acquistare l'immobile per la cifre di lire 179.000.000 e poi rivalermi su di lui in sede civile, e in questo secondo caso, ne avro' ancora diritto?
In che modo l'agenzia, che ha percepito la commissione, e' responsabile dell'omessa dichiarazione sul vincolo?
Ho anche firmato una dichiarazione per cui mi impegno in caso di controversia a adire esclusivamente ad un arbitrato extragiudiziale, ha qualche valore? Posso rivolgermi allo sportello di conciliazione presso la camera di commercio, tenendo presente che indagando un po' ho scoperto che il mediatore non risulta iscritto al registro dei mediatori, quindi a tutti gli effetti un abusivo, nonostante operi all'interno di un'agenzia immobiliare?
Distinti saluti
Risposta ADUC
Puo' non sembrarlo, ma questo e' un caso molto complicato.
Per quanto concerne il mediatore, puo' rivolgersi al Ruolo mediatori (rivolgendosi alla Commissione) chiedendo di valutare il comportamento dell'agenzia e della persona specifica, cioe' se le modalita' operative debbano ritenersi corrette, o se questi abbia agito in prima persona senza averne la facolta'.
Il mediatore, risponde di cio' di cui e' a conoscenza ma non comunica alle parti. Pertanto, occorrerebbe un attento studio da parte di un legale, per valutare se dal contenuto del contratto possano rilevarsi estremi sufficienti a dimostrare la sua omessa conoscenza dei particolari in oggetto, nonche' della responsabilita' da parte dell'agente medesimo.
Inoltre, occorre rilevare come possa essere letto il contratto, se sia valido ed in che termini tra le parti. La legge non impedisce di pagare di piu', se le parti lo desiderano, all'interno di un contratto tra due contraenti privati.
Pone invece delle limitazioni di natura formale.
Pertanto, quello che deve essere determinato e' in primo luogo se la forma dell'atto consenta di presupporre che lei potesse non essere a conoscenza dei dovuti particolari ed in secondo luogo se possa o meno essere valido il contratto. Inoltre, occorrera' verificare in che termini, esso possa essere valido (e dunque se la cifra sia contestabile potendo pretendere l'adempimento, o se il prezzo irregolare possa comportare la risoluzione del contratto con diritto alla rifusione del danno).
Non e' neanche detto che ci sia una sola strada da percorrere; per questo, sarebbe utile che si affidasse ad un legale e scegliesse il procedimento migliore.
Per quanto concerne il mediatore, puo' rivolgersi al Ruolo mediatori (rivolgendosi alla Commissione) chiedendo di valutare il comportamento dell'agenzia e della persona specifica, cioe' se le modalita' operative debbano ritenersi corrette, o se questi abbia agito in prima persona senza averne la facolta'.
Il mediatore, risponde di cio' di cui e' a conoscenza ma non comunica alle parti. Pertanto, occorrerebbe un attento studio da parte di un legale, per valutare se dal contenuto del contratto possano rilevarsi estremi sufficienti a dimostrare la sua omessa conoscenza dei particolari in oggetto, nonche' della responsabilita' da parte dell'agente medesimo.
Inoltre, occorre rilevare come possa essere letto il contratto, se sia valido ed in che termini tra le parti. La legge non impedisce di pagare di piu', se le parti lo desiderano, all'interno di un contratto tra due contraenti privati.
Pone invece delle limitazioni di natura formale.
Pertanto, quello che deve essere determinato e' in primo luogo se la forma dell'atto consenta di presupporre che lei potesse non essere a conoscenza dei dovuti particolari ed in secondo luogo se possa o meno essere valido il contratto. Inoltre, occorrera' verificare in che termini, esso possa essere valido (e dunque se la cifra sia contestabile potendo pretendere l'adempimento, o se il prezzo irregolare possa comportare la risoluzione del contratto con diritto alla rifusione del danno).
Non e' neanche detto che ci sia una sola strada da percorrere; per questo, sarebbe utile che si affidasse ad un legale e scegliesse il procedimento migliore.
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