Lettera del consumatore

Non riusciamo a capire su che base possa essere applicato l'equo canone in un contratto di patti in deroga: devono esserci delle irregolarita' nel contratto. Solo questo potrebbe legittimare la posizione tenuta dal giudice e far passare in secondo piano la morosita'. Ad ogni modo, e' difficile giudicare un'intera causa sulla base di due parole.
Le forniamo una breve sintesi sui
PATTI IN DEROGA:
Il principio fondamentale che regola i "patti in deroga" (art.11 D.L. 11/07/92 n. 333 convertito in legge n.359 dell'8 Agosto 1992) e' il tentativo di svincolare -almeno in parte- il canone degli affitti delle abitazioni.
L'applicazione della legge e' diversa a seconda di quale dei due casi possibili si tratti.
Ci sono infatti delle differenze tra abitazioni nuove e vecchie. Vediamole.
1) Il primo caso e' quello in cui debbano venire affittati immobili nuovissimi, costruiti -o ricostruiti previa demolizione, ma mai se ristrutturati, anche integralmente- dopo l'11 Luglio 1992.
Condizione indispensabile per poter effettuare un contratto in deroga e' la presentazione delle istanze di abitabilita' e di accatastamento. Nel caso di ritardo nel rilascio di queste due licenze, se il contratto viene comunque stipulato prima di averle in mano, il patto non e' valido ed il contratto ricadra' automaticamente sotto il regime di equo canone. Stesso dicasi per quegli immobili ultimati anche pochi giorni prima dell'11/07/92. Un eventuale patto in deroga non avrebbe valore.
La durata minima rimane quella prevista all'articolo n.1 della legge 392/78.
In questo caso non e' previsto l'obbligo di rinnovo alla prima scadenza ne' la partecipazione delle associazioni di categoria.
Il canone e' tranquillamente derogabile in misura piena -e comunque superiore al 75% della variazione Istat, compresa al possibilita' di ricorrere parametri diversi di rivalutazione.
E' possibile prevedere un canone differenziato durante il corso del contratto (contratto a scatti).
2) Vediamo invece il caso di tutti gli altri immobili adibiti ad abitazione.
Condizioni irrevocabili per la stipula sono:
-la rinuncia del proprietario a disdettare dopo il primo quadriennio;
-la partecipazione -e la sottoscrizione- alla stipula del contratto delle associazioni di categoria.
A partire dal 14 Agosto 1992 i nuovi contratti o quelli scaduti in questo periodo potranno prevedere un canone superiore a quello considerato "equo". I contratti in corso, con scadenza successiva all'entrata in vigore della legge venivano invece prorogati legalmente per altri 2 anni, rimandando il momento della decisione.
Nel caso di contratto scaduto in precedenza, e' comunque possibile effettuare la stipula di un contratto in deroga. (Nel caso id fallimento dell'accordo non sara' pero' prevista al proroga di due anni di cui sotto).
Il prezzo per un canone superiore e' rappresentato, per il proprietario, dalla rinuncia alla disdetta -si badi bene, la disdetta IMMOTIVATA- alla prima scadenza.
Nel caso in cui la rinuncia non sia espressamente prevista nel contratto -occorre dunque prestare molta attenzione- tutto il patto di equo canone e' nullo ed il contratto ricadrebbe automaticamente sotto la regolamentazione ad equo canone.
Ugualmente nullo sarebbe un patto in deroga stipulato senza la presenza delle associazioni di categoria, cosi' come sarebbe nullo lo stesso patto non controfirmato da un'associazione di categoria. In entrambi i casi, il contratto ricadrebbe ancora automaticamente sotto l'equo canone.
Opinioni discordanti affermano la possibilita' che un contratto non stipulato alla presenza delle associazioni degli inquilini e dei proprietari non avrebbe alcun valore, rendendo nullo l'intero contratto e comportando una proroga biennale a causa del mandato accordo, rimandando la questione.
In una situazione di questo tipo, resta dubbio cosa si possa verificare nel caso di patto in deroga concluso in sede di conciliazione davanti ad un giudice, venendo a mancare la partecipazione delle associazioni di categoria.
Per quanto riguarda il canone, esso e' suscettibile di revisione annuale -anche se dovesse mancare la disposizione relativa. E' pero' escluso che si possa stabilire un aggiornamento del canone in misura completamente liberalizzata. Sicuramente non potra' essere superiore al 75% della variazione Istat, ne' tantomeno possono essere presi come base parametri diversi. E' totalmente esclusa la possibilita' di prevedere un canone a variazione durante il rapporto.
Altre eventuali clausole possono venire previste, purche' non siano in contrasto ne' con quanto detto sopra ne' con la 392/78 (Ad esempio sarebbe possibile prevedere un diritto di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita).
Non sarebbe invece valida la clausola di affidamento ad un collegio arbitrale della competenza sulle controversie nascenti dal contratto, essendo in contrasto con la 392/78 -nonche' con la giurisprudenza affermatasi.
Diamo adesso uno sguardo ai maggiori casi di disdetta motivata -che possono cioe' essere opposti al conduttore nonostante l'espressa pattuizione necessaria per ottenere i patti in deroga:
-l'intenzione del locatore di adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei parenti entro il 2° grado in linea diretta;
-l'intenzione del locatore di adibire l'immobile all'esercizio di attivita' turistiche e commerciali;
-la necessita' di ricostruire l'edificio, gravemente danneggiato;
-l'intenzione di demolire o trasformare l'immobile, eseguendo nuove costruzioni o sopraelevazioni nel caso di appartamento posto all'ultimo piano;
-il caso in cui la soprintendenza riconosca l'urgenza e la necessita' di riparazioni o restauri in immobili di interesse storico-artistico.
(Nel caso di lavori, deve essere necessario, al fine dell'opera, che l'appartamento sia libero. Se questo fatto non rilevasse, non ci sarebbe il diritto a far andare via l'inquilino).
Nel caso in cui venga data disdetta, pur se motivata, se l'inquilino si oppone la competenza e' del Tribunale.
Ci sono stati, nel passato, alcuni dubbi relativi all'applicazione della disciplina. All'inizio si teorizzava la possibilita' che essa potesse venire applicata anche ai contratti non abitativi. Un attento esame della legge ha poi fatto crollare questa ipotesi (non si e' mai applicato l'equo canone alle locazioni non abitative; e' gia' previsto per le stesse il rinnovo automatico alla prima scadenza; e' gia' regolamentato il diniego di rinnovo; l'intento del legislatore era diretto a regolamentare le locazioni abitative; etc).
Ma questo non e' l'unico dubbio che si e' presentato nel corso dell'applicazione della normativa. Questa e' infatti estremamente incompleta e frammentaria e non fa altro che farci auspicare l'avvento di nuove piu' precise e complete discipline.
Nella legge non c'e' infatti nessun preciso riferimento alla destinazione abitativa degli immobili relativi, cosi' come e' equivoco ed indeterminato il riferimento alla legge 392/78 invece di un diretto riferimento alle norme specificamente relative all'equo canone e come sono ancora presenti altre incongruenze ed inesattezze.