Lettera del consumatore

AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE
Borgo San Lorenzo, 21/06/01
Oggetto: condominio via M***, 47 - risposta fax inviato in data 21/06/01.
La presente in risposta alla Sua inviatami in data odierna relativamente al condominio in oggetto.
In relazione alla sua prima osservazione comunico che purtroppo la prassi condominiale rimane "la stessa" da quando e' stato formulato il codice civile, cioe' dall'anno 1942; ancora ad oggi le assemblee vengono indette in prima convocazione e, qualora vada deserta tale seduta, anche in seconda.
Nel ricordare ai condo'mini le maggioranze necessarie troverei corretto dare giuste informazioni, per cui preciso che vanno distinti i quorum necessari alla costituzione dell'assemblea da quelli richiesti per le delibere concernenti le varie materie all'ordine del giorno. Poiche' tale argomento non risulta essere cosi' semplice come da Lei descritto, invito gli interessati a consultare l'articolo 1136 del c.c., nonche' l'ampia giurisprudenza ad esso collegata, visionabile anche presso questo studio.
Facendo riferimento alle assemblee del 10 Aprile 2001 e 11 Giugno 2001, sottolineo che le relative convocazioni sono state effettuate sia in prima che in seconda istanza, ma essendo andate deserte entrambe le prime convocazioni e' stato redatto apposito verbale di assemblea deserta, visionabile sul libro verbali. La seconda convocazione si e' tenuta correttamente dopo almeno 24 ore dalla seduta precedente, cosi' come richiesto dal c.c.
Relativamente alla consegna dei verbali, La informo che nessun diritto e' stato leso, in quanto in base all'ultimo comma dell'art.1137 del c.c e dalle sentenze emesse in merito, gli assenti alle assemblee hanno la facolta' di ricorrere all'autorita' giudiziaria entro 30 giorni dal ricevimento del verbale e non entro 30 giorni dalla data dell'assemblea, come da Lei erroneamente affermato; dunque e' fatta salva la facolta' dei condo'mini di avvalersi dei propri diritti anche percorrendo, se ritenuto necessario, le vie giudiziarie.
Preciso inoltre che l'invio del verbale non e' una regola da legge, ma un interesse del condominio che acquisisce pieno potere delle delibere adottate; inoltre la giurisprudenza ha piu' volte affermato che e' sufficiente una redazione del verbale che sia idonea a far conoscere i sostanziali deliberati dall'assemblea, frutto di una ben piu' ampia discussione effettuata con i condo'mini presenti. A questo proposito, pur lasciando a chi era presente la valutazione sulla informazione ricevuta in merito alle questioni discusse in assemblea, sottolineo che a tale incontro era stato appositamente invitato il geom.*** proprio per consentire la piu' ampia informazione e chiarezza.
Relativamente al protrarsi dei lavori nel vano scale, credo che a questa amministrazione non vorra' essere imputato alcun ritardo, avendo effettuato il passaggio di consegne dal sig.*** in data 21/03/01 e avendo indetto la prima assemblea per il giorno 10/04/01, pur avendo ereditato una situazione poco chiara in relazione ai precedenti lavori.
Infatti, in base al punto 5 dell'ultimo verbale di assemblea della gestione***, si richiedeva in maniera generica che il nuovo amministratore procurasse vari preventivi per i lavori ancora da effettuarsi al condominio ed in parte enunciati, relativamente alle facciate delle corti, in un computo metrico preesistente redatto dallo studio Giovannardi e Rontini.
Dell'esistenza e della dislocazione delle corti non erano a conoscenza neanche i condo'mini, per cui aver avuto i preventivi per l'esecuzione dei lavori per la data del 10/04/01 e' stato un compito arduo e complesso.
Poiche' nell'assemblea dell'aprile 2001 niente di sostanziale e' stato deciso, si e' convocata una nuova assemblea tenutasi in data 11/06/01, previa richiesta di preventivi a tecnici indicati dai condo'mini stessi per un eventuale incarico; tali preventivi sono stati fatti girare all'interno del condominio dal sig.******, in qualita' di capocondominio, figura prevista dall'art.5 del regolamento di natura contrattuale.
Un'ulteriore puntualizzazione e' doverosa in merito alla presunta necessita' di apposite tabelle millesimali relative alle corti: infatti tutti i muri perimetrali dell'edificio sono di proprieta' indivisa di tutti i condo'mini e tutti i condo'mini debbono concorrere alla loro manutenzione in ragione della propria quota millesimale; e' fuori discussione che alle spese deve contribuire anche chi ha proprieta' esclusive non corrispondenti alle parti di facciata riparate perche' il decoro e' un bene comune e inscindibile di tutti i condo'mini. A tal fine possono essere enunciate varie sentenze a sostegno e conferma di quanto affermato.
Infine in merito alla questione sulla necessita' dell'incarico di Coordinatore della Sicurezza, questa Amministrazione non avendo ne' la conoscenza ne' i requisiti necessari, ha inteso avvalersi del supporto tecnico del geom.******, il cui incarico e' stato deliberato all'unanimita' dei presenti nel corso dell'assemblea del 11/06/01. Il tecnico***, contattato nuovamente dopo la Sua segnalazione, ha ribadito che a suo avviso, contrariamente a quanto da Lei affermato, l'opera da prestarsi per il rifacimento delle corti rientra tra le lavorazioni di cui all'allegato II, punto I. D'altro canto anche dalla sua lettera si evince che la legge non e' molto chiara in materia e che il non rientrare in quanto prescritto dall'allegato II di cui sopra, e' soltanto una valutazione personale e soggettiva e non un insindacabile principio indicato dalla legge stessa.
La presente, per quanto dettagliata, non vuole essere totalmente esaustiva ne' rispetto alle materie condominiali da Lei sollevate che richiederebbero ben altra sede per essere trattate, ne' rispetto al lavoro svolto da questa Amministrazione.
Personalmente ritengo offensivo ed oltraggioso il modo in cui sono state fatte le neanche troppo sottili illazioni sulla professionalita' e sulla mancata trasparenza da parte dell'amministratore relativamente alle delibere sui lavori straordinari.
Tutto cio' risulta essere ancora piu' sorprendente considerando che tali accuse provengono da un condo'mino assente ad entrambe le assemblee e la cui conoscenza consta di una sola telefonata.
In ogni caso ricordo che l'amministratore puo' essere revocato in qualsiasi momento dall'assemblea e mi dichiaro da subito disponibile a rimettere il mandato affidatomi, al fine di dare a tutti la possibilita' di scegliere adeguata persona di fiducia per ricoprire l'incarico stesso.
Sperando di essere stata sufficientemente esauriente, porgo distinti saluti
L'AMMINISTRATORE.