Lettera del consumatore

La questione e' controversa. Gli spazi destinati a parcheggi nelle nuove costruzioni a norma dell'art.18 della legge 6 agosto 1967, n.765, costituiscono pertinenza della costruzione al servizio della quale sono stati posti: lo prevede la legge n.47 del 28/2/85.
Ne consegue che si debba addirittura dubitare della possibilita' di vendere separatamente le due unita'.
Superato questo dubbio, rimane confermato che l'area debba rimanere destinata all'uso pertinenziale che la caratterizza: non escludendo la possibilita' di cedere anche a terzi l'area in questione.
Le alleghiamo una serie di sentenze sull'argomento, reperibili su http://www.confedilizia.it:
La nullita' della clausola del contratto di compravendita di appartamento che esclude il trasferimento della proprieta' o del diritto reale di utilizzazione dell'area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell'art.41 sexies L. 27 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall'art.18 L. 6 agosto 1967 n. 765, ed il conseguente trasferimento ex lege del predetto diritto al compratore, comporta il diritto del venditore al corrispettivo di tale trasferimento, che da' luogo ad un credito di valore rivalutabile perche' ha la funzione di integrazione non del prezzo, in senso proprio, ma degli effetti legali della compravendita, con l'aggiunta di un effetto legale che articolandosi nel trasferimento della proprieta' o del diritto reale di godimento dell'area di parcheggio e nella integrazione del corrispettivo, in egual misura le parti sono tenute a rispettare ed in egual misura deve conseguentemente incidere sul loro patrimonio, senza alterare l'obbligo del venditore di rimborsare l'avente diritto dei frutti civili eventualmente percepiti con lo sfruttamento dell'area dalla data del contratto.
* Casa. civ., sez. II, 20 aprile 1993, n. 4622, Cond. di via G. Pilli 86/b di Camaro Inferiore c. Lascari.
Ma anche
La superficie a parcheggio puo' essere oggetto di qualunque negozio traslativo utilizzabile nella libera disponibilita' privatistica: puo' restare di proprieta' del costruttore dell'edificio nell'ipotesi di vendita separata delle singole unita' immobiliari; puo' diventare un'entita' condominiale: puo' essere ceduta a terzi estranei al condominio; puo' essere, infine, collegata alla proprieta' esclusiva di un singolo appartamento. Alla legge importa solo che chiunque risulti poi essere il titolare di tale bene ne rispetti la destinazione al servizio del fabbricato o del singolo appartamento cui il parcheggio afferisce. In tale ultima ipotesi, invero, tanto il proprietario costruttore che si sia riservata la proprieta' dell'area alienando separatamente l'alloggio, quanto il terzo acquirente della sola superficie a parcheggio senza alcun diritto sull'alloggio cui essa afferisce, possono liberamente disporre del loro diritto di proprieta' fintantoche' l'uso o la proprieta' del parcheggio non vengano reclamati dal proprietario attuale dell'alloggio di cui esso costituisce pertinenza. In tale momento, previo pagamento di un'indennita', il proprietario del parcheggio dovra' metterlo a disposizione del proprietario dell'appartamento.
* Trib. civ. Latina. 29 ottobre 1987, in Nuovo dir, 1988, 339.
In tema di spazi riservati a parcheggio secondo quanto prescrive, per le nuove costruzioni, l'art.18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il riconoscimento in via giudiziaria del diritto dei proprietari acquirenti degli appartamenti dell'immobile di usufruire dell'area di parcheggio nonostante la riserva di proprieta' a favore dell'alienante, originario proprietario dell'edificio, non presuppone ne' e' condizionato al previo accordo sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti, ne' all'accertamento giudiziale di tale integrazione, che puo' essere anche successivo ed indipendente dal predetto riconoscimento.
* Casa. civ., sez. II, 28 maggio 1993, n. 5979, Toda-ro e altra c. Di Noi.
Anche a norma dell'art.26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall'art.18 della legge "ponte" 26 agosto 1967, n. 765 fra unita' abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l'originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d'uso a favore del titolare dell'unita' abitativa. E' pertanto nulla e va sostituita ope legis la clausola contrattuale con la quale il venditore dell'immobile abbia riservato a se' la proprieta' dell'area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l'obbligo dell'acquirente dell'unita' abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita.
* Casa. civ., sez. II, 18luglio 1991, n. 7994, Berlino c. Calabro'.
L'art.41 sexies della L. 17agosto l942, n. 1150, nel testo introdotto dall'art.18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (a norma del quale nelle nuove costruzioni o nelle aree di pertinenza di queste debbono essere riservati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione) ed ulteriormente chiarito dall'art.26 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (che, conferendo certezza testuale alla regola gia' desumibile dall'art.18 della L. n. 765 del 1967, ha precisato che l'area destinata a parcheggio costituisce pertinenza della costruzione), pone un inderogabile vincolo pubblicistico di destinazione di detta area, che non impedisce al proprietario dell'edificio di riservarsi, negli atti di vendita dei singoli appartamenti, la proprieta' dell'area stessa destinata a parcheggio o di trasferire ad altri la proprieta', atteso che non attribuisce tale proprieta' ai condomini per effetto automatico dell'acquisto dell'appartamento, ma esclude solo la possibilita' che la riserva o il trasferimento a terzi della proprieta' privi i proprietari degli appartamenti dell'edificio del diritto reale di utilizzazione di tale area per il parcheggio dei loro veicoli, sottraendola al vincolo pubblicistico di destinazione.
* Cass. civ., sez. II, 1 giugno 1993, n. 6104, Lisan-drelli c. Snc lannozzi.
Un box auto (o la porzione di autorimessa o lo spazio di parcheggio), gravato da un vincolo pertinenziale e pubblicistico di destinazione, non puo' essere alienato con separato atto - rispetto all'appartamento cui e' collegato - in quanto il predetto vincolo a finalita' pubblicistica si concreta sia nella oggettiva inalterabile destinazione a parcheggio, che - in primis - nella concreta modalita' d'uso consistente nella reale utilizzazione come parcheggio da parte di persona materialmente qualificata a quell'uso dalla condizione di proprietario dello stesso o di altro appartamento sito nel medesimo edificio condominiale di ubicazione del box-auto (o posto auto) gravato dal suddetto vincolo.
* Trib. civ. Roma, sez. II, 11 novembre 1994, Ceci ed altri c. Carpineti, in Arch. loc. e cond. 1995, 137.
Nel caso in cui un appartamento per uso abitativo ed il locale per il posto macchina sito nell'autorimessa condominiale siano stati concessi in locazione dal loro proprietario, anche con separati contratti, al medesimo conduttore, che abbia destinato il posto macchina per il posteggio dei veicoli propri e dei suoi familiari, il rapporto di pertinenza stabilito tra i due beni, secondo il vincolo di servizio imposto, tra gli stessi beni, dall' art.26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (a norma del quale gli spazi destinati a parcheggi nelle nuove costruzioni a norma dell'art.18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenza della costruzione al servizio della quale sono stati posti) non puo' essere efficacemente escluso da una contraria volonta' delle parti, perche' il predetto vincolo, per quanto ispirato da finalita' pubblicistiche inerenti alla normalizzazione della viabilita' urbana, incide, per la sua natura cogente ed inderogabile, anche nei rapporti intersoggettivi di diritto privato, tra cui quelli di locazione degli immobili per uso abitativo, che restano, conseguentemente, assoggettati alla regolamentazione unica del computo dell'equo canone prevista dall'art.13 della legge del 1978, n. 392.
* Casa. civ., sez. III, 4 febbraio 1992, n. 1155, Ina c. Nicosia.
Il vincolo pubblicistico inderogabile riguardante gli spazi adibiti a parcheggio di cui all'art.18 della L. n. 765 del 1967 (che ha trovato conferma nella successiva L. n. 122 del 1982), trAducendosi in un rapporto di pertinenzialita' necessaria con diritto reale dei sin-goli condomini all'uso dell'autorimessa, non puo' riguardare le costruzioni anteriori all'entrata in vigore della detta norma, alle quali sara' da ritenersi applica-bile la disciplina ordinaria di cui agli artt. 817 ss. C
Come avra' potuto constatare, la questione e' piuttosto controversa.