Lettera del consumatore

Cara Aduc, vorrei sottoporvi una questione relativa ad un atto di compravendita di un immobile che si sta per concludere (preliminare in maggio 2007, termine rogito a fine gennaio 2008).
La questione riguarda le presunte infiltrazioni di acqua che si sono manifestate in seguito alle piogge di questo settembre 2007. Esse hanno interessato i boxes (alcuni boxes sono stati allagati) e la facciata del palazzo.
La parte venditrice ha segnalato telefonicamente in ottobre alla parte acquirente della comparsa di alcuni segni in seguito alle piogge.
La parte acquirente, previo accordo telefonico, ha preso visione dello stato del box in novembre, rilevandone mediante foto lo stato effettivo di conservazione (a suo avviso vi sono tracce di passaggio d'acqua). 4 giorni dopo la parte acquirente ha quindi cercato di ottenere un incontro richiedendo telefonicamente alla parte venditrice di vedersi per discutere in merito al box, entro tre giorni da tale telefonata. In tale occasione la parte venditrice afferma che il suo box non ha nessun problema.
Non ricevendo nessuna notizia, si arriva agli inizi di dicembre quando, mediante lettera raccomandata A. R. la parte acquirente fa notare alla parte venditrice di avere intenzione di chiarire la propria posizione in merito al presunto danno e di pretendere la rimessa in pristino prima della firma del rogito.
Non avendo ottenuto risposta entro dieci giorni, chiede al mediatore immobiliare di farsi latore della lettera, cosa che viene fatta via fax. In questa occasione la parte venditrice si dichiara stupita del contenuto della lettera in quanto il box non risulta avere nessun vizio. L'agente immobiliare si premura di effettuare un sopralluogo il giorno seguente e dichiara, in seguito a questo, di avere notato una traccia di condensa (di entita' sensibilmente inferiore a quella rilevata in novembre dalla parte venditrice).
Nel frattempo, la gestione amministrativa dell'immobile e' stata cambiata (revoca allo scadere del mandato dell'amministratore), per cui ad oggi non sono ancora state deliberate le spese di ripristino di boxes e facciata, anche se riconosciute necessarie in seguito ad un sopralluogo effettuato dal nuovo amministratore, pur non essendo ancora stato verbalizzato niente.
L'attuale proprietario, che ha segnalato immediatamente la comparsa delle tracce dovute alle piogge alla precedente amministrazione, adesso afferma che il suo box non ha danni, pertanto non ritiene necessaria nessuna ulteriore segnalazione all'attuale amministratore.
Tra qualche giorno verra' effettuato un sopralluogo per consentire alla parte acquirente la visione dello stato di conservazione (forse mutato dopo il tempo trascorso, senza piogge).
A questo punto, la parte acquirente intende avvalersi delle garanzie a tutela del compratore, evitando qualsiasi spesa a suo carico per l'eventuale rimessa in pristino di un bene affetto da vizi, che non si trova piu' nello stato di fatto in cui si trovava al momento del preliminare (firmato in maggio 2007).
Vorrei sapere percio' quali sono le azioni adatte a tutelare la parte acquirente prima della stipula del rogito considerato che: - si e' considerato necessario l'intervento di lavori di correzione dei vizi costruttivi in seguito ai rilievi dell'attuale amministratore, (purtroppo non ancora verbalizzati).
- si e' avuta una prima segnalazione fatta dalla parte venditrice (fatta verbalmente all'amministratore e riportata alla parte acquirente) immediatamente dopo la comparsa dei segni dovuti alle piogge.
- sono disponibili delle foto scattate in novembre, dietro autorizzazione della parte venditrice e che ancora non ha visionato, che attestano le tracce di infiltrazione.
Quali sono i rischi di comprare e vedere le spese accollate alla parte acquirente, in quanto consapevole del vizio?
Potrebbe la parte acquirente adoperare una clausola da sottoscrivere al rogito, o prima di esso, che la metta al sicuro da questo rischio?
grazie per l'attenzione.
Carlo, da Milano