Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
12 ottobre 1999
12-Ott-99
Cara Aduc,
vi ringrazio molto per la vostra tempestiva risposta relativa alla mia lettera dell'8 Ottobre. Sono però costretta a chiedervi un ulteriore parere, poiche' la questione ha avuto un seguito nelle ultime settimane. Dopo varie peripezie e lunghe ore passate al telefono sono riuscita a scoprire il nome del gestore del residence in Kenya che avrebbe dovuto contattarmi. Questa persona in pratica e' il direttore commerciale della societa' italiana che effettivamente e' proprietaria del residence e che avrebbe dunque dovuto occuparsi di definire le pratiche per il rogito. Proprio parlando con questa persona scopro che la societa' OMEGA STUDIO'S di Padova, pur agendo "in rappresentanza" di quest'altra societa' (così come si legge dal contratto di vendita firmato), non ha mai ricevuto da quest'ultima un mandato di rappresentanza e/o vendita. La cosa incredibile e' che Omega comunque agisce attraverso materiale effettivamente di proprieta' dell'altra societa' (depliants, videocassette, ...) durante le sue presentazioni e nei contratti e' segnalato molto chiaramente il nome della societa' proprietaria del residence; come se non bastasse ho scoperto, telefonando alla societa' finanziaria, che la mia richiesta di finanziamento effettuata attraverso Omega non poteva essere stata respinta, perche' non era mai stata presentata (sebbene io abbia firmato regolare contratto su loro carta intestata), anche perche' i loro rapporti con Omega si erano interrotti gia' da Marzo!? Mi rendo conto di essere proprio cascata nella rete, di aver abboccato ingenuamente ad un vero e proprio inganno!!! Comunque il direttore commerciale della societa' proprietaria del residence, per cercare di risolvere il problema, che sembra non riguardare soltanto me, ha intrapreso un'azione legale nei confronti di Omega per truffa, dopo aver tentato invano di contattarli per cercare di definire la questione. Dalle ricerche effettuate anche attraverso la Camera di Commercio, Omega sembra essere una societa' non molto consistente a livello finanziario e quindi un'azione legale nei suoi confronti molto probabilmente porterebbe a "un pugno di mosche". In alternativa mi e' stato proposto il seguente accordo: attraverso il pagamento di una quota non di molto superiore all'acconto iniziale da me versato (che coprirebbe le spese di contratto, del rogito, di iscrizione al circuito RCI e di gestione annuale dell'unita' immobiliare) ci sarebbe la possibilita' di firmare immediatamente il rogito secondo il diritto anglosassone (quindi con copia in italiano e una in inglese, che verra' depositata all'Ufficio Registri del Kenya) e diventare in questo modo proprietari di un diritto di godimento (una settimana all'anno), perfezionando definitivamente il contratto iniziale con Omega. Inoltre, la societa' proprietaria rilascerebbe una dichiarazione scritta impegnandosi, nel caso l'azione di rivalsa nei confronti di Omega dovesse andare "miracolosamente" a buon fine, a restituire la quota versata in piu' rispetto al contratto iniziale.
Chiedo a voi un consiglio di valutazione alla luce di quanto sopra esposto. Ai fini legali che validita' ha questo accordo? Se dovessi accettare la proposta cosa succederebbe in caso di inadempienza da parte della societa' proprietaria? Vi ringrazio anticipatamente per la vostra pazienza e collaborazione.
Cara Aduc,
vi ringrazio molto per la vostra tempestiva risposta relativa alla mia lettera dell'8 Ottobre. Sono però costretta a chiedervi un ulteriore parere, poiche' la questione ha avuto un seguito nelle ultime settimane. Dopo varie peripezie e lunghe ore passate al telefono sono riuscita a scoprire il nome del gestore del residence in Kenya che avrebbe dovuto contattarmi. Questa persona in pratica e' il direttore commerciale della societa' italiana che effettivamente e' proprietaria del residence e che avrebbe dunque dovuto occuparsi di definire le pratiche per il rogito. Proprio parlando con questa persona scopro che la societa' OMEGA STUDIO'S di Padova, pur agendo "in rappresentanza" di quest'altra societa' (così come si legge dal contratto di vendita firmato), non ha mai ricevuto da quest'ultima un mandato di rappresentanza e/o vendita. La cosa incredibile e' che Omega comunque agisce attraverso materiale effettivamente di proprieta' dell'altra societa' (depliants, videocassette, ...) durante le sue presentazioni e nei contratti e' segnalato molto chiaramente il nome della societa' proprietaria del residence; come se non bastasse ho scoperto, telefonando alla societa' finanziaria, che la mia richiesta di finanziamento effettuata attraverso Omega non poteva essere stata respinta, perche' non era mai stata presentata (sebbene io abbia firmato regolare contratto su loro carta intestata), anche perche' i loro rapporti con Omega si erano interrotti gia' da Marzo!? Mi rendo conto di essere proprio cascata nella rete, di aver abboccato ingenuamente ad un vero e proprio inganno!!! Comunque il direttore commerciale della societa' proprietaria del residence, per cercare di risolvere il problema, che sembra non riguardare soltanto me, ha intrapreso un'azione legale nei confronti di Omega per truffa, dopo aver tentato invano di contattarli per cercare di definire la questione. Dalle ricerche effettuate anche attraverso la Camera di Commercio, Omega sembra essere una societa' non molto consistente a livello finanziario e quindi un'azione legale nei suoi confronti molto probabilmente porterebbe a "un pugno di mosche". In alternativa mi e' stato proposto il seguente accordo: attraverso il pagamento di una quota non di molto superiore all'acconto iniziale da me versato (che coprirebbe le spese di contratto, del rogito, di iscrizione al circuito RCI e di gestione annuale dell'unita' immobiliare) ci sarebbe la possibilita' di firmare immediatamente il rogito secondo il diritto anglosassone (quindi con copia in italiano e una in inglese, che verra' depositata all'Ufficio Registri del Kenya) e diventare in questo modo proprietari di un diritto di godimento (una settimana all'anno), perfezionando definitivamente il contratto iniziale con Omega. Inoltre, la societa' proprietaria rilascerebbe una dichiarazione scritta impegnandosi, nel caso l'azione di rivalsa nei confronti di Omega dovesse andare "miracolosamente" a buon fine, a restituire la quota versata in piu' rispetto al contratto iniziale.
Chiedo a voi un consiglio di valutazione alla luce di quanto sopra esposto. Ai fini legali che validita' ha questo accordo? Se dovessi accettare la proposta cosa succederebbe in caso di inadempienza da parte della societa' proprietaria? Vi ringrazio anticipatamente per la vostra pazienza e collaborazione.
Risposta ADUC
Non sappiamo cosa dirle sul rogito in diritto anglosassone (se non che, probabilmente, regola acquisti in Kenia): mi sembra sia verificabile l'iscrizione in Kenia: accertarlo di persona sarebbe meglio che avere una copia degli atti. Puo' darsi che quella persona fosse sincera, non e' certo che la responsabilita' sia dell'Omega; cosi' come potrebbe esserci un accordo tra loro, con Omega che subisce le ire dei clienti, sparendo e negando il risarcimento delle spese ulteriori. L'unico modo per sapere a che cosa fosse autorizzata l'Omega e' di leggere la procura, necessaria in caso di contestazioni. Il rogito le servirebbe per dare una data al contratto (e a difendersi di fronte a una cessione del diritto ad altri, dimostrando di essere i "primi arrivati"), nonche' a pagare imposte. Per altri fini, il contratto e' superfluo, perche' il diritto e' comunque esercitabile. Lei deve pagare la registrazione (se vi interessa e non specificato altrimenti nel contratto). Per il resto, le uniche spese cui siete obbligati sono quelle indicate; se nel contratto e' previsto che dobbiate pagare la gestione annuale: ok. Altrimenti, non dovete.
Riassumendo: del soggiorno potete usufruire (pagando le spese di gestione se previste), e la registrazione vi serve solo nel caso il diritto venga venduto ad altri o ci sia un fallimento della ditta. Valutate voi se registrarlo, considerando che la registrazione e' a vostro carico. Non ci sono spese accessorie.
Riassumendo: del soggiorno potete usufruire (pagando le spese di gestione se previste), e la registrazione vi serve solo nel caso il diritto venga venduto ad altri o ci sia un fallimento della ditta. Valutate voi se registrarlo, considerando che la registrazione e' a vostro carico. Non ci sono spese accessorie.
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