Lettera del consumatore

Salve, sono il sig. Boemo da Gorizia, volevo raccontare il mio caso: dal 2003 sono proprietario di un magazzino al piano terra di un condominio, a fronte del quale vi e' un "giardinetto" di proprieta' comunale, a sua volta recintato dalle mura condominiali, a parte un cancelletto che mi permette di accedere all'unica entrata passando per il giardino stesso. Ora il Comune mi ha contattato per l'acquisto di questo giardino (ad un prezzo esoso). Premetto che il giardino e' sempre stato utilizzato quale pertinenza da tutti i precedenti proprietari del magazzino, oltre al fatto che vi sono situati i tombini per lo scarico delle acque nere condominiali. Posso far valere una qualche usucapione, ad esempio del diritto di passo (il Comune si fa vivo solo adesso, il condominio e' del 1968)? Se mi rifiutassi di acquistare il giardino, il Comune sarebbe comunque obbligato a concedermi la servitu' di passaggio, non a titolo oneroso o potrei essere costretto a pagare qualche concessione? Grazie e mi scuso per la lunghezza.
Denis, da Gorizia