Lettera del consumatore

Buona sera, volevo sottoporvi un caso "particolare".
Ho stipulato un contratto preliminare di compravendita per la vendita del mio appartamento del valore di € 145.000,00 in data 10.02.05 con specifica che il rogito notarile doveva essere stipulato entro il il 31.07.05.
Ho ricevuto dalla parte promissaria acquirente una caparra di € 5000,00.
La parte promissaria acquirente non ha rispettato il termine poiche' attendeva un finanzamento a tasso agevolato riservato alla sua categoria.
Mi ha chiesto di posticipare la data del rogito e in data 01.08.05 mi ha versato un acconto di € 30.000,00 al fine di deferire il rogito tra la fine di agosto ed i primi di settembre 2005.
Il giorno 28.08.05 la parte promissaria acquirente viene ricoverato per problemi gravi e viene dimesso in data 22.11.05.
In data 13.09.05 mi sono rivolta ad un avvocato per procedere, secondo legge, alla risoluzione del contratto. L'avvocato ha provveduto a comunicare tramite lettera raccomandata ar all'avvocato della parte promissaria acquirente che se entro il 30.09.05 la stipula dl contratto non intervenisse, lo stesso doveva intendersi risolto.
In data 29.09.05 l'avvocato della parte promissaria acquirente informa che vi e' l'impossibilita' di formalizzare il preliminare.
Con grande difficolta' ho dovuto reperire un nuovo acquirente (la vendita dell'appartamento e la stipula di un mutuo mi permettevano di acquistare una casa piu' grande) che ha dato disponibilita' d'acquisto alla cifra di € 140.000,00 (€ 5.000 in meno rispetto a quanto pattuito con la parte promissaria acquirente).
Su consiglio del mio avvocato abbiamo informato l'avvocato della parte promissaria acquirente che trattenevamo dai € 35.000 (5.000 di caparra + 30.000 di acconto) in totale € 11.076 per:.
- differenza prezzo vendita (5.000).
- caparra (5.000).
- spese condominiali (200).
- spese legali sostenute (876).
Tengo a precisare che nel periodo intercorso tra il 31.07.05 e il 26.10.05 sono stata ospite da amici poiche' gia' nel mese di giugno 2005 ho liberato l'appartamento dalla mobilia come da accordi stabiliti nel preliminare di compravendita.
Ho dovuto sostenere spese aggiuntive per ripagare l'ospitalita', i disagi e soprattutto spese di trasferta per raggiungere il posto di lavoro (prima andavo in bicicletta).
Non ho potuto acquistare la mia nuova casa, prima della vendita dell'appartamento avvenuta sempre il 26.10.05 per non perdere i benefici della prima casa e non dover chiedere ulteriori danni alla parte promissaria acquirente.
In data odierna ho ricevuto un atto di significazione di controversia arbitrale in cui la parte promissaria acquirente dichiara di voler promuovere il procedimento arbitrale richiedendo: - la somma indebitamente trattenuta e pari a € 11.076 oltre interessi legali dal 01.08.05 al 24.01.06 (data in cui la parte promissaria deve presumibilmente avere ricevuto il mio assegno di € 23.924,00 da me datato 31.10.05) calcolati sulla cifra di € 23.924,00 e dal 10.02.05 al saldo su € 5.000 e dal 01.08.05 al saldo su € 6.076,00.
- condannare me stessa a rifondere tutti gli oneri difensivi.
Le motivazioni citate dalla parte promissaria sono:.
- a norma dell'art. 1218 cc nessun risarcimento e' dovuto dal momento che il ritardo nell'adempimento e' derivato da causa non imputabile alla parte promissaria acquirente;.
allo stesso modo, non essendovi giuridico inadempimento, la caparra confirmatoria dovra' essere integralmnete restituita;.
- in ogni caso, nessun risarcimento e' dovuto per espressa rinuncia formulata nella missiva del 13.09.05;.
a norma dell'art. 1385 cc non e' possibile cumulare il recesso (con ritenzione della caparra) con la risoluzione (con risarcimento del danno): anche nella denegata ipotesi in cui la parte promissaria dovesse essere ritenuta inadempiente, sarebbe dunque tenuto unicamnete al rilascio della caparra o al risarcimento del danno;.
il contratto preliminare prevedeva che eventuali controversie siano deferite ad un collegio arbitrale.
Alla luce di quanto esposto vi chiedo se sono tenuta alla restituzione della somma richiesta o se il mio avvocato ha avanzato giuste richieste alla controparte.
In caso di procedimento arbitrale cosa mi consigliate di fare?
Di richiedere ulteriori danni?
Ringrazio per la vs. disponibilita' e visto che la "Legge" e' comunque uguale per tutti informo che la parte promissaria acquirente e' un giudice di un tribunale, tanto per stupire...
Un grazie ancora attendo un Vs. riscontro in merito.
Barbara, da Caldogno/Vicenza