Lettera del consumatore

Ho stipulato, in data 26.07.05, un contratto preliminare di vendita del mio appartamento tramite un'agenzia immobiliare. Il termine massimo per l'atto notarile e' stato fissato di comune accordo tra me, venditrice, e la parte acquirente per il 30.11.05. Il prezzo concordato e' di 115.000 Euro di cui 10.000Euro sono stati dati dall'acquirente all'incaricato dell'agenzia all'atto del preliminare ma dai quali l'agenzia ha immediatamente trattenuto l'intera commissione che spetta loro, cioe' il 3% del valore stabilito e percio' 3.450Euro. Pertanto mi sono stati consegnati 6.550 Euro. Ora mi viene comunicato dall'agenzia che l'acquirente ha cambiato idea e non vuole procedere all'acquisto dell'immobile perche' solo ora e' venuto a conoscenza dei lavori preventivati nei prossimi anni (sistemazione del tetto e del cortile) che sono per lui troppo onerosi rispetto all'uso che lui intende fare dell'appartamento (solo saltuario). L'agenzia ha attribuito "la colpa" di tale recessione ad una mancanza di chiarezza da parte mia quando invece io ho naturalmente reso disponibile l'appartamento perche' potesse essere visto da chi interessato e non essendo io stessa a conoscenza di questi lavori futuri (l'assemblea di condominio deve ancora essere fatta!). La cosa infatti e' stata annunciata all'agenzia dall'amministratore ma in seguito alla firma del preliminare. Ora le mie domande sono:
1. Puo' un'agenzia immobiliare trattenere l'intera commissione gia' all'atto del preliminare?
2. Dal momento che l'acquirente ha espresso volonta' di recedere, una volta trascorso il termine del 30.11.05 ho la facolta' di trattenermi la somma della caparra? Attendo Vostre notizie e vi ringrazio per la collaborazione.
Ornella, da Conegliano