Informazioni per problemi con atto compravendita e catasto

Buongiorno, mi rivolgo a voi per chiedere cortesemente un parere su come devo comportarmi in questo caso: Premetto che sto vendendo la casa dove abito da 10
anni, esattamente dal 1999 anno in cui è stato fatto l'atto notarile di compravendita. La casa era in vendita presso un'agenzia immobiliare filiale di Valdagno. Noi abbiamo dovuto appoggiarci all'agenzia per l'acquisto che ha provveduto a fare un preliminare e ci ha accompagnati fino al rogito. Fin qui tutto normale sembra, ma oggi salta fuori un problema: la casa che io e mio marito abbiamo acquistato, ha un piccolo giardino che ad oggi in catasto risulta con un numero diverso dal fabbricato e ancora intestato alla Signora che ci ha venduto la casa all'epoca. Premetto che la Signora è defunta e pure il figlio, dovrebbe esserci un nipote erede.
Queste belle notizie me le ha date l'agenzia nuova che ci ha fatto il preliminare per la vendita attuale. Io sono caduta dalle nuvole. (mio marito è morto nel 2002). Il bello è che nell'atto notarile risulta solo il numero del fabbricato e non il giardino annesso. Ho già provveduto a sentire il notaio che è risalito all'atto originale nel quale dice che a lui non è stato segnalato il giardino anche perché in questo caso ci sarebbe voluto un ulteriore documento che dovevano procurare l'agenzia e il venditore, un certificato di destinazione urbanistica CDU.
Ma nel preliminare dell'agenzia c'è scritto che la parte venditrice si impegna a vendere la casa in via..... composta da piano terra e 1 e giardino. Inoltre nel preliminare c'è un estratto catastale fotocopiato e firmato in originale da mio marito e dalla signora venditrice, con ben evidenziata la casa e il giardino circostante. Vi informo inoltre che nel 2002 abbiamo provveduto a far costruire una pompeiana in legno nel giardino e siccome la casa fa parte dei beni culturali e ambientali delle contrade, abbiamo dovuto chiedere i permessi e l'approvazione in comune previa presentazione della pratica fatta da un geometra privato. Quindi ben due geometri, quello privato e quello comunale, nessuno dei due che si è accorto che il giardino aveva un numero catastale diverso e non era intestato a noi!! Domani ho fissato un appuntamento con il notaio il quale mi consigliava di fare un atto integrativo per sistemare la cosa. Lui sostiene che il preliminare non gli è stato consegnato probabilmente perché l'importo dichiarato nell'atto era diverso, cosa che si usava fare spesso! Mi ha accennato che solo di spese fisse statali dovrò sborsare minimo
euro 850 e che lui non mi prende niente. Ora mi chiedo: ma l'agenzia immobiliare quanto è responsabile di tutto ciò? All'epoca nel 1999 l'abbiamo pagata bene, e anche il notaio. Noi ci siamo appoggiati all'agenzia e al notaio, non era il nostro lavoro, non ci siamo preoccupati di controllare i numeri catastali scritti in minuscolo.
Ora chiedo se potrò muovermi legalmente contro l'agenzia immobiliare.
Cristina, da Valdagno (VI)