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Incendio in condominio, responsabilità civile
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Lettera 
13 febbraio 2020 0:00
 
Oggetto: incendio in appartamento (secondo piano) sottostante il mio (terzo piano).
Nei giorni scorsi si è sviluppato un incendio, domato dai VVFF nel giro di due ore, sviluppatosi in uno stabile di otto piani e sottostante al mio appartamento da me regolarmente locato a terzi.
I vigili del fuoco hanno subito bloccato l'uso nel mio appartamento del locale sovrastante a quello interessato dalle fiamme, in attesa di perizia alla stabilità della soletta interessata dalle fiamme.
Il proprietario dell'appartamento che ha causato l'incendio ha subito provveduto a far puntellare la soletta in questione e a far periziare il locale da ingegnere strutturista.
Fatta questa premessa mi interessa capire:
La proprietà della soletta è del condominio o dei privati interessati? Chi deve intervenire per i lavori di ripristino? L'assicurazione del condominio copre i lavori di ristrutturazione?
Sia io proprietario che il mio inquilino non siamo assicurati contro gli incendi.
E' pensabile/opportuno che io faccia una assicurazione che mi copra dal rischio incendi sugli appartamenti che do in locazione o è sufficiente l'assicurazione del condominio?
Grazie, attendo Vostro parere qualificato.
Pietro, dalla provincia di MI

Risposta:
A riguardo, il codice civile [1125] stabilisce che «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto». Con i termini «volte», «soffitti» e «solai» si intende tutto ciò che divide orizzontalmente le due unità immobiliari, trovandosi stabilmente tra esse ed avendo una funzione di sostegno e copertura delle medesime.
Ebbene, questo spazio si presume essere in comunione tra il condomino del piano di sotto e quello del piano di sopra, salvo che un atto di proprietà stabilisca diversamente. La ragione della comunione è facilmente spiegabile. Questo spazio ha una duplice funzione: da un lato funge da sostegno del piano superiore consentendo di poter camminare all’interno dell’immobile; dall’altro, svolge la funzione di copertura di quello inferiore.
Discorso diverso vale invece per gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento: questi, se non sono essenziali alla struttura, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili da ciascun proprietario. La parte in comunione è quindi solo quella strutturale (di sostegno) del solaio. Non si forma invece comunione sulle parti come le coperture applicate al di sotto del soffitto che hanno una funzione estetica e indipendente dalle dette strutture, dovendosi esse ritenere appartenenti esclusivamente al proprietario del piano sottostante; non c’è comunione neanche sulla copertura del pavimento del piano superiore come le mattonelle. Anche l’intonaco e la decorazione del soffitto del piano inferiore non cade in comunione.
In sintesi, conclude la Corte di Cassazione, lo spazio all’interno della soletta non è un bene di proprietà condominiale ma è invece in comunione tra il condomino del piano di sotto, che da tale spazio riceve la copertura al proprio appartamento, e il condomino del piano di sopra, cui invece tale area funge da pavimento calpestatile.
Ne deriva che:
per tutti i danni causati da un solo condomino (ad esempio infiltrazioni di acqua) sarà solo questi tenuto a ripristinare le opere a regola d’arte e risarcire il danno al condomino danneggiato;
le opere di manutenzione che non derivino da colpa di uno dei due condomini spettano in parti uguali a entrambi i proprietari, che non potranno pertanto chiedere l’intervento del condominio e la ripartizione della spesa per millesimi. Il condomino del piano di sopra e quello del piano di sotto dovranno provvedere in proprio, ripartendo la spesa al 50% ciascuno.
Nel suo caso vi è colpa del condomino nell' aver causato o non impedito l'incendio per cui tutte le spese di ripristino spettano al medesimo; nessuno dei due condomini può rivolgersi all'assicurazione del Condominio
 
 
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