Donazione e asta giudiziaria

Sono interessato a partecipare ad un'asta giudiziaria per un immobile proveniente da donazione, i cui termini sono: 17/10/1990 donazione usufrutto; 10/12/1997 donazione nuda proprietà. Non è noto se il donante sia deceduto. E' mio interesse acquistare senza il rischio che intervenga un'azione di eventuali eredi che possano impugnare la donazione e rivalersi su di me (quale aggiudicatario). Alcune banche sono disposte a rilasciare il mutuo in quanto sostengono che il problema della donazione viene di fatto escluso con il decreto di trasferimento, in quanto la vendita all'asta dell'immobile estromette da ogni diritto il donatario (di fatto è come se si acquistasse da soggetto terzo quale il tribunale); in questa interpretazione il pignoramento ed il decreto di trasferimento vengono ritenuti atti prevalenti sulle azioni di rivalsa.
Altre banche invece sostengono al contrario che il rischio permanga.
Vi chiedo pertanto un parere in merito.
Grazie e cordiali saluti.
Paolo, da Milano (MI)