Cara ADUC
diritto prelazione vendita immobile in affitto
Domanda
7 marzo 2014
Salve, chiedo cortesemente delle informazioni giuridiche sul diritto di prelazione sulla vendita di un appartamento dato in locazione ad uso abitativo con regolare contratto di affitto 4+4 a due studenti universitari: in che modo devo comunicare all'affittuario la mia intenzione di vendere l'immobile? il prezzo fissato deve essere più basso del prezzo di mercato? entro quanti giorni l'affittuario deve darmi risposta scritta sulla volontà di acquistare o meno l'immobile?
a)Se l'affittuario decide di acquistare l'immobile al prezzo concordato, come si procede?si può fare un preliminare per una casa con un contratto di affitto in essere?il contratto di affitto rimane attivo fino al giorno del rogito? chi paga la tassa di 67 euro per la risoluzione dl contratto di affitto?
b)Se, invece, l'affittuario risponde di non essere interessato all'acquisto o non vuole comprare al prezzo da me indicato, il contratto di affitto sarà valido finchè non ho firmato un compromesso con un acquirente?solo a quel punto dovrò inviare comunicazione scritta all'affittuario di intenzione a sciogliere il contratto di affitto?
Ringrazio moltissimo per l'aiuto che vorrà darmi per gestire al meglio senza violazioni della legge la vendita dell'appartamento in affitto.
Saluti
Rosanna, da Bologna
a)Se l'affittuario decide di acquistare l'immobile al prezzo concordato, come si procede?si può fare un preliminare per una casa con un contratto di affitto in essere?il contratto di affitto rimane attivo fino al giorno del rogito? chi paga la tassa di 67 euro per la risoluzione dl contratto di affitto?
b)Se, invece, l'affittuario risponde di non essere interessato all'acquisto o non vuole comprare al prezzo da me indicato, il contratto di affitto sarà valido finchè non ho firmato un compromesso con un acquirente?solo a quel punto dovrò inviare comunicazione scritta all'affittuario di intenzione a sciogliere il contratto di affitto?
Ringrazio moltissimo per l'aiuto che vorrà darmi per gestire al meglio senza violazioni della legge la vendita dell'appartamento in affitto.
Saluti
Rosanna, da Bologna
Risposta ADUC
stante la complessità della questione, articolo la risposta per distinti paragrafi.
A) Deve comunicare la sua intenzione di vendere l'immobile con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. In detta lettera deve indicare il prezzo di vendita dell'immobile, le condizioni nonché le modalità ed i tempi di pagamento (x euro al preliminare e la residua parte al definitivo da stipularsi entro il xx/xx/xx)
A detta raccomandata il conduttore deve rispondere entro 30 giorni manifestando la sua volontà di acquistare alle condizioni da lei indicate oppure dichiarando di non essere interessato.
B)Se il conduttore decide di acquistare, come sopra detto, dovrò farlo nei termini da lei indicati, ivi compreso la sottoscrizione di contratto preliminare con contestuale versamento di caparra in acconto prezzo. Parimenti il contratto di locazione rimarrà in essere fino al rogito. L'imposta di risoluzione del contratto (se non ha optato per la cedolare secca) farà carico al 50% tra locatore e conduttore.
C) Se il conduttore decide di non acquistare l'immobile, potrà inviare disdetta (sempre con lettera raccomandata a.r.) alla scadenza dei primi quattro anni, se sussistono i requisiti di cui all'art. 3 comma 1 lettera g) legge 431/1998 oppure alla scadenza dell'ottavo anno, con preavviso di sei mesi.
In ogni caso le preciso che l'eventuale terzo acquirente dell'immobile subentrerà quale locatore nel contratto con i suoi medesimi diritti.
A) Deve comunicare la sua intenzione di vendere l'immobile con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. In detta lettera deve indicare il prezzo di vendita dell'immobile, le condizioni nonché le modalità ed i tempi di pagamento (x euro al preliminare e la residua parte al definitivo da stipularsi entro il xx/xx/xx)
A detta raccomandata il conduttore deve rispondere entro 30 giorni manifestando la sua volontà di acquistare alle condizioni da lei indicate oppure dichiarando di non essere interessato.
B)Se il conduttore decide di acquistare, come sopra detto, dovrò farlo nei termini da lei indicati, ivi compreso la sottoscrizione di contratto preliminare con contestuale versamento di caparra in acconto prezzo. Parimenti il contratto di locazione rimarrà in essere fino al rogito. L'imposta di risoluzione del contratto (se non ha optato per la cedolare secca) farà carico al 50% tra locatore e conduttore.
C) Se il conduttore decide di non acquistare l'immobile, potrà inviare disdetta (sempre con lettera raccomandata a.r.) alla scadenza dei primi quattro anni, se sussistono i requisiti di cui all'art. 3 comma 1 lettera g) legge 431/1998 oppure alla scadenza dell'ottavo anno, con preavviso di sei mesi.
In ogni caso le preciso che l'eventuale terzo acquirente dell'immobile subentrerà quale locatore nel contratto con i suoi medesimi diritti.
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