contratto affitto locale commerciale

Buongiorno a tutti, sono una ragazza di 22 anni, in procinto di aprire un'attività di caffetteria gelateria, appoggiandomi ad un franchising. Premesso questo, tempo fa ho trovato un locale.
Andiamo per gradi, per prima cosa l'ho visionato,ad un occhio inesperto si sa che sfuggono dei dettagli.Abbiamo stipulato una specie di precontratto con l'agenzia immobiliare,dove si attesta che il locale è ad uso commerciale, che è a norma per quanto riguarda le norme edilizie ed urbanistiche ed è a norma per la conformità degli impianti alle normative vigenti. Ho perciò bloccato questo locale, dando due mesi d'affitto come caparra e pagando l'agenzia, altrimenti non mi bloccavano il locale.
Dopodichè le imprese edili sono iniziate a venire per fare dei sopralluoghi, il mio geometra anche, ed abbiamo scoperto che dei 60 mq,10 non risultavano commerciali,parlando col proprietario, ovviamente è lui che pagherà il cambio destinazione.Continuando a far venire imprese, idraulici, elettricisti, abbiamo scoperto che i lavori da fare sono veramente molti, a partire da cose che ovviamente servono a me per la mia attività, come secondo bagno, sistemazione muro di cartongesso, controsoffitto nuovo, e rivestimento pavimento (essendo una catena devo attenermi alle loro regole).Ma ci sono ulteriori cose da sistemare, come: infisso della vetrina d'ingresso(non a norma per un locale commerciale in quanto ora un disabile non entrerebbe), l'infisso di una finestra, in quanto sono finestre inadatte ad un bar, sistemazione del bagno esistente (che è veramente messo maluccio),impianto idraulico ed elettrico. Ora.. parlando con la CNA della mia città mi è stato detto che spetta al proprietario tutto ciò che riguarda il catasto, ma è anche vero che se l'inquilino apporta delle migliorie (e ne apporterò davvero molte) al locale, normalmente il proprietario deve riconoscergliele, almeno in parte, diminuendo ad esempio il canone mensile d'affitto (anche perchè se me ne dovessi andare, diciamola chiaramente, non mi porterò via gli infissi ad esempio). Inoltre, per gli impianti.. ma non spetta al proprietario consegnare un locale che sia a norma?con impianto, non dico pronto all'utilizzo, ma che perlomeno esista, o non sia completamene da rifare (l'elettricista dice che l'impianto è da rifare, perchè chi se ne è andato, ha lasciato fili volanti, e quindi si deve rifare da capo).Mi hanno affittato il locale spacciandolo comunque per buono, ma una volta che siamo andati a fare più e più controlli con chi di mestiere, praticamente ci siamo accorti che è come se mi avessero affittato una cantina completamente da ristrutturare.
Vorrei alcuni chiarimenti in merito a tutto questo, perchè prima di andare in agenzia a stipulare e firmare il contratto vero e proprio, vorrei avere bene le idee chiare. Penso che abbiano dei diritti anche gli inquilini e non solo i proprietari. Pago l'affitto,e spendo nel locale 15000€ solo per risistemarlo?beh, penso proprio che debbano riconoscermi qualcosa. Grazie a chi
risponderà.
Sofia, da Jesi (AN)