Cara ADUC
condominio-coibentazione terrazzo a livello ripartizione costi
Domanda
3 luglio 2015
Fin dalla ultimazione di una palazzina costruita nel 1990 gli appartamenti sottostanti il piano attico hanno lamentato la presenza di umidità determinata dal fenomeno della condensa per mancanza o insufficiente coibentazione del terrazzo a livello.
Nel 1995, a seguito di vertenza legale contro il costruttore, la CTU esperita concluse per l’assenza di difetti costruttivi e la conformità della costruzione alle normative vigenti all’epoca della costruzione attribuendo il fenomeno dovuto all’effetto condensa.
Ora, permanendo tale fenomeno, i proprietari degli appartamenti del piano sottostante il terrazzo hanno intimato al condominio di porvi rimedio e disposta una CTP che ha individuato la causa nel fenomeno di condensa per insufficiente coibentazione del solaio.
All’assemblea tenutasi il proprietario dell’attico ha eccepito che l’eventuale delibera di coibentazione del terrazzo a livello debba essere presa unitamente alla coibentazione del lastrico solare che funge da copertura al suo appartamento (attico); che tali lavori debbano necessariamente essere qualificati quali innovazione da chè volti al migliore godimento dello stabile e perciò i costi debbano essere ripartiti, tutti, sui millesimi di proprietà.
Il CTP ha invece dichiarato che i suddetti lavori costituiranno lavori di manutenzione straordinaria e come tali, quelli inerenti il terrazzo, dovranno essere ripartiti ex art 1126 CC (1/3 a carico del proprietario del terrazzo).
L’assemblea per limitare la spesa ha intanto deliberato, con voto contrario del proprietario dell’attico, di affidare la progettazione e la redazione di un computo metrico estimativo per i lavori di coibentazione del solo terrazzo a livello e limitatamente alle zone più interessate dal fenomeno della condensa degli appartamenti sottostanti.
Considerato che il lavoro così deliberato non porta alcun beneficio all’attico che è sovrastante la zona da coibentare e che i lavori non sono determinati da esigenze di manutenzione (non vi è alcuna infiltrazione e la costruzione rispetta le norme dell’epoca della sua costruzione) il proprietario dell’attico ritiene ingiustamente oneroso nei suoi confronti quanto deliberato, soprattutto in riferimento al criterio di ripartizione della spesa.
Quesiti:
1)L’intervento deliberato va classificato come manutenzione o come innovazione?
2)La Cass. 12654/2006 individua innovazione ogni intervento effettuato per modifiche funzionali dirette al migliore godimento e maggiore utilità della cosa comune per cui, se l’intervento va considerato innovazione, qual è il criterio corretto di ripartizione della spesa?
Sui millesimi di proprietà? e dacchè l’intervento migliorativo viene limitato alle sole zone interessanti gli appartamenti sottostanti l’attico, il proprietario dell’attico può invocare la eccessiva gravosità e/o richiedere la sua esclusione dalla partecipazione alla spesa?
3)L’intervento può essere deliberato nonostante il suo disaccordo?
Vincenzo, da Trani (BT)
Nel 1995, a seguito di vertenza legale contro il costruttore, la CTU esperita concluse per l’assenza di difetti costruttivi e la conformità della costruzione alle normative vigenti all’epoca della costruzione attribuendo il fenomeno dovuto all’effetto condensa.
Ora, permanendo tale fenomeno, i proprietari degli appartamenti del piano sottostante il terrazzo hanno intimato al condominio di porvi rimedio e disposta una CTP che ha individuato la causa nel fenomeno di condensa per insufficiente coibentazione del solaio.
All’assemblea tenutasi il proprietario dell’attico ha eccepito che l’eventuale delibera di coibentazione del terrazzo a livello debba essere presa unitamente alla coibentazione del lastrico solare che funge da copertura al suo appartamento (attico); che tali lavori debbano necessariamente essere qualificati quali innovazione da chè volti al migliore godimento dello stabile e perciò i costi debbano essere ripartiti, tutti, sui millesimi di proprietà.
Il CTP ha invece dichiarato che i suddetti lavori costituiranno lavori di manutenzione straordinaria e come tali, quelli inerenti il terrazzo, dovranno essere ripartiti ex art 1126 CC (1/3 a carico del proprietario del terrazzo).
L’assemblea per limitare la spesa ha intanto deliberato, con voto contrario del proprietario dell’attico, di affidare la progettazione e la redazione di un computo metrico estimativo per i lavori di coibentazione del solo terrazzo a livello e limitatamente alle zone più interessate dal fenomeno della condensa degli appartamenti sottostanti.
Considerato che il lavoro così deliberato non porta alcun beneficio all’attico che è sovrastante la zona da coibentare e che i lavori non sono determinati da esigenze di manutenzione (non vi è alcuna infiltrazione e la costruzione rispetta le norme dell’epoca della sua costruzione) il proprietario dell’attico ritiene ingiustamente oneroso nei suoi confronti quanto deliberato, soprattutto in riferimento al criterio di ripartizione della spesa.
Quesiti:
1)L’intervento deliberato va classificato come manutenzione o come innovazione?
2)La Cass. 12654/2006 individua innovazione ogni intervento effettuato per modifiche funzionali dirette al migliore godimento e maggiore utilità della cosa comune per cui, se l’intervento va considerato innovazione, qual è il criterio corretto di ripartizione della spesa?
Sui millesimi di proprietà? e dacchè l’intervento migliorativo viene limitato alle sole zone interessanti gli appartamenti sottostanti l’attico, il proprietario dell’attico può invocare la eccessiva gravosità e/o richiedere la sua esclusione dalla partecipazione alla spesa?
3)L’intervento può essere deliberato nonostante il suo disaccordo?
Vincenzo, da Trani (BT)
Risposta ADUC
1) se l'assemblea nel merito decide che l'eliminazione dei fenomeni di condensa nei locali sottostanti il terrazzo sono essenziali per la conservazione della struttura (che e' un bene comune). indipendentemente dal beneficio di una maggiore coibentazione tratto dai proprietari interessati, l'intervento ci pare di manutenzione ordinaria, sempre che sia tecnicamente fattibile per questioni di discontinuita' dei livelli del pavimento terrazzo e quello dell'abitazione), con conseguente relativa ripartizione delle spese.
In ogni altro caso si potra' decidere per innovazione con una ripartizione di spese a carico dei soli interessati. Analoga situazione per la copertura dei locali dell'attico.
2) si' e a ns avviso si potrebbe porre un rifiuto di accesso al terrazzo ad uso esclusivo se non prescritte da apposita delibera assembleare.
3) si', nei limiti tecnici e giuridici su esposti-
In ogni altro caso si potra' decidere per innovazione con una ripartizione di spese a carico dei soli interessati. Analoga situazione per la copertura dei locali dell'attico.
2) si' e a ns avviso si potrebbe porre un rifiuto di accesso al terrazzo ad uso esclusivo se non prescritte da apposita delibera assembleare.
3) si', nei limiti tecnici e giuridici su esposti-
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