Cara ADUC
compromesso compravendita
Domanda
8 marzo 2016
Buongiorno, volevo sapere, io in data 1/02/2016 ho fatto un compromesso per l'acquisto di un appartamento situato in un condominio di 4 unità, del prezzo totale di euro 73.000, al compromesso ho versato euro 10.000 al venditore nello studio del notaio, più l'intermediazione all'agenzia immobiliare, rogito fissato entro il 31 maggio 2016 (l'agenzia ha fatto scrivere entro ma non "entro e non oltre"), successivamente dopo la domanda di mutuo ipotecario la banca non si esprime perchè sono in attesa di documenti di sanatoria dell'appartamento che deve rilasciare il Comune di Conversano BA che è il luogo dove ho comprato, ho chiesto all'agenzia immobiliare e mi hanno detto che sono in attesa anche loro e stanno facendo pressione sul perito nominato dal venditore per velocizzare la pratica, vi chiedo: se la pratica non è pronta per la data del rogito io cosa posso fare? sono a rischio io con la caparra data nel compromesso? è responsabilità del venditore? nel compromesso è scritto che il restante 63000 euro sarà corrisposto anche con il ricavo di finanziamento fondiario con istituto di credito di propria fiducia. Cordiali Saluti.
Giuseppe, da Forlì (FO)
Giuseppe, da Forlì (FO)
Risposta ADUC
la Cassazione con sentenza recente del 5 dicembre 2014 n. 25811 ha ribadito che sussiste, oltre che la nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulti la regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria, altresì la nullità di carattere “sostanziale” per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.
Dunque, la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico non comporta semplicemente l’inadempimento e dunque la responsabilità contrattuale del venditore, ma implica la nullità del contratto stesso.Inoltre, sempre la Cassazione, ha stabilito che, in caso di preliminare di vendita di immobile, costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile abusivo per il quale non esiste possibilità di regolarizzazione.
Pertanto, qualora entro il termine stabilito nel preliminare, la parte venditrice non sia in regola con la documentazione urbanistica dell'immobile, impedendole quindi anche di ottenere il mutuo,lei potrà richiedere il doppio della caparra versata oltre che eventuali danni derivanti dall'inadempimento del venditore.Si faccia valere con una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora:
http://sosonline.aduc.it/scheda/messa+mora+diffida_8675.php
Dunque, la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico non comporta semplicemente l’inadempimento e dunque la responsabilità contrattuale del venditore, ma implica la nullità del contratto stesso.Inoltre, sempre la Cassazione, ha stabilito che, in caso di preliminare di vendita di immobile, costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile abusivo per il quale non esiste possibilità di regolarizzazione.
Pertanto, qualora entro il termine stabilito nel preliminare, la parte venditrice non sia in regola con la documentazione urbanistica dell'immobile, impedendole quindi anche di ottenere il mutuo,lei potrà richiedere il doppio della caparra versata oltre che eventuali danni derivanti dall'inadempimento del venditore.Si faccia valere con una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora:
http://sosonline.aduc.it/scheda/messa+mora+diffida_8675.php
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