Cara ADUC
Compravendita immobile
Domanda
4 luglio 2014
Buongiorno,
vi scrivo per avere un consiglio sulla compravendita di un immobile, cercherò brevemente di spiegare la mia situazione.
Ho firmato una proposta di acquisto irrevocabile,per un appartamento a Roma accatastato come cat. A4 classe 2, ho lasciato un assegno come caparra confirmatoria (intesto alla proprietaria) di € 5.000 e firmato la dichiarazione per il compenso dell’agente immobiliare da corrispondere alla sottoscrizione del preliminare.
Al la firma della proposta l’agente immobiliare aveva a disposizione solamente l’atto di provenienza, tutta la restante documentazione mi ha detto che avrebbe provveduto lui stesso a reperirla o produrla in quanto la padrona è un’ amica di famiglia e si fida di lui.
La proposta di acquisto è stata accettata (con relativo modulo di accettazione firmato dalla proprietaria), ed è subordinata all’ ottenimento di un mutuo bancario di € 72.000; l’appartamento dovrà essere libero all’atto notarile da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli.
Successivamente l’agente immobiliare mi ha comunicato che la planimetria catastale presenta delle difformità, quasi sicuramente è stata fatta male dal costruttore perché la visura catastale non cita variazioni presentate negli anni successivi, e attraverso un tecnico stanno provvedendo a sistemare questo problema.
Ho chiesto inoltre l’agibilità/abitabilità, ma a quanto pare non è stata mai presentata la domanda al comune, l’amministratore di condominio non si è ho capito se ce l’ha; dall'atto di provenienza risulta che lo stabile è ante 1 Settembre 1967.
Nel frattempo avvio la pratica di mutuo, la prima fase di istruttoria ha avuto esito positivo e redditualmente non ci sono problemi, ora la planimetria ancora non è pronta ma sia la banca che il notaio hanno necessità di averla per poter proseguire con le loro verifiche.
La data del preliminare/compromesso è stata posticipata e dovrà essere fatto entro il 20/07, la data è stata modificata sulla proposta (siglata da me e dall’agente immobiliare) ma l’agente ancora non mi ha inviato l’accettazione della proprietaria di casa.
Credo che ora l’unica cosa che posso fare per tutelarmi è fare un preliminare con tutte le garanzie possibili, ossia:
-subordinare il preliminare all’ottenimento del mutuo pari all’80% del valore di acquisto (€72.000)
-consegna al rogito dell’agibilità/abitabilità oppure della richiesta presentata al comune di Roma con gli estremi della suddetta
-consegna al rogito della certificazione energetica APE
-consegna della planimetria catastale aggiornata con la relativa relazione del tecnico, entro 7 giorni dalla data del preliminare.
-consegna al rogito della dichiarazione dell’amministratore di condominio, e consegna del regolamento di condominio.
Secondo voi posso tutelarmi in questo modo oppure ci sono altri accorgimenti da considerare o garanzie da aggiungere al preliminare?
Grazie in anticipo per la vostra disponibilità.
Emanuela, da Roma (RM)
vi scrivo per avere un consiglio sulla compravendita di un immobile, cercherò brevemente di spiegare la mia situazione.
Ho firmato una proposta di acquisto irrevocabile,per un appartamento a Roma accatastato come cat. A4 classe 2, ho lasciato un assegno come caparra confirmatoria (intesto alla proprietaria) di € 5.000 e firmato la dichiarazione per il compenso dell’agente immobiliare da corrispondere alla sottoscrizione del preliminare.
Al la firma della proposta l’agente immobiliare aveva a disposizione solamente l’atto di provenienza, tutta la restante documentazione mi ha detto che avrebbe provveduto lui stesso a reperirla o produrla in quanto la padrona è un’ amica di famiglia e si fida di lui.
La proposta di acquisto è stata accettata (con relativo modulo di accettazione firmato dalla proprietaria), ed è subordinata all’ ottenimento di un mutuo bancario di € 72.000; l’appartamento dovrà essere libero all’atto notarile da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli.
Successivamente l’agente immobiliare mi ha comunicato che la planimetria catastale presenta delle difformità, quasi sicuramente è stata fatta male dal costruttore perché la visura catastale non cita variazioni presentate negli anni successivi, e attraverso un tecnico stanno provvedendo a sistemare questo problema.
Ho chiesto inoltre l’agibilità/abitabilità, ma a quanto pare non è stata mai presentata la domanda al comune, l’amministratore di condominio non si è ho capito se ce l’ha; dall'atto di provenienza risulta che lo stabile è ante 1 Settembre 1967.
Nel frattempo avvio la pratica di mutuo, la prima fase di istruttoria ha avuto esito positivo e redditualmente non ci sono problemi, ora la planimetria ancora non è pronta ma sia la banca che il notaio hanno necessità di averla per poter proseguire con le loro verifiche.
La data del preliminare/compromesso è stata posticipata e dovrà essere fatto entro il 20/07, la data è stata modificata sulla proposta (siglata da me e dall’agente immobiliare) ma l’agente ancora non mi ha inviato l’accettazione della proprietaria di casa.
Credo che ora l’unica cosa che posso fare per tutelarmi è fare un preliminare con tutte le garanzie possibili, ossia:
-subordinare il preliminare all’ottenimento del mutuo pari all’80% del valore di acquisto (€72.000)
-consegna al rogito dell’agibilità/abitabilità oppure della richiesta presentata al comune di Roma con gli estremi della suddetta
-consegna al rogito della certificazione energetica APE
-consegna della planimetria catastale aggiornata con la relativa relazione del tecnico, entro 7 giorni dalla data del preliminare.
-consegna al rogito della dichiarazione dell’amministratore di condominio, e consegna del regolamento di condominio.
Secondo voi posso tutelarmi in questo modo oppure ci sono altri accorgimenti da considerare o garanzie da aggiungere al preliminare?
Grazie in anticipo per la vostra disponibilità.
Emanuela, da Roma (RM)
Risposta ADUC
In via preliminare La informo che il venditore ha l'obbligo di consegnare al Notaio, affinché quest'ultimo possa stipulare l'atto di compravendita, i seguenti documenti: (i) atto di acquisto del bene immobile, (ii) certificato di agibilità, (iii) planimetria catastale, (iv) eventuali provvedimenti edilizi/urbanistici, (v) attestato di certificazione energetica, (vi) conformità o meno degli impianti afferenti all'immobile, (vii) relazione tecnica.
Tanto premesso, pertanto, nel suo caso, qualora il venditore non renda la suddetta documentazione si renderà inadempiente.
In conseguenza, seppur tale onere di produzione documentale grava sul venditore, Le consiglio di inserire nel contratto preliminare l'impegno a presentare detti documenti, da parte del venditore, entro e non oltre la data che sarà indicata per il rogito, evidenziando che ogni onere per eventuali regolarizzazioni è a carico del venditore stesso.
Parimenti, Le preciso che nella indicazione della suindicata data dovrà tenere conto della tempistica per il rilascio del mutuo da parte dell'Istituto bancario di Sua fiducia in ogni caso condizionando la compravendita del bene immobile alla concessione del mutuo.
Fermo quanto sopra, stante la modifica della proposta di acquisto intervenuta ritengo opportuno che riepiloghi l'accaduto per scritto al mediatore, anche a mezzo e-mail, per palesare che il contratto preliminare è stato posticipato per la mancata produzione della documentazione da parte del venditore ai fini dell'ottenimento del mutuo.
Inoltre, a mio avviso, è altresì necessario che, in occasione del rogito, il venditore dovrà presentare estratto contabile dell'avvenuto pagamento delle spese ed oneri condominiali, ovvero attestazione da parte dell'Amministratore del Condominio nella quale risulti che non vi sono debiti verso il medesimo.
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Ha risposto Laura Cecchini: https://www.aduc.it/info/cecchini.php
Tanto premesso, pertanto, nel suo caso, qualora il venditore non renda la suddetta documentazione si renderà inadempiente.
In conseguenza, seppur tale onere di produzione documentale grava sul venditore, Le consiglio di inserire nel contratto preliminare l'impegno a presentare detti documenti, da parte del venditore, entro e non oltre la data che sarà indicata per il rogito, evidenziando che ogni onere per eventuali regolarizzazioni è a carico del venditore stesso.
Parimenti, Le preciso che nella indicazione della suindicata data dovrà tenere conto della tempistica per il rilascio del mutuo da parte dell'Istituto bancario di Sua fiducia in ogni caso condizionando la compravendita del bene immobile alla concessione del mutuo.
Fermo quanto sopra, stante la modifica della proposta di acquisto intervenuta ritengo opportuno che riepiloghi l'accaduto per scritto al mediatore, anche a mezzo e-mail, per palesare che il contratto preliminare è stato posticipato per la mancata produzione della documentazione da parte del venditore ai fini dell'ottenimento del mutuo.
Inoltre, a mio avviso, è altresì necessario che, in occasione del rogito, il venditore dovrà presentare estratto contabile dell'avvenuto pagamento delle spese ed oneri condominiali, ovvero attestazione da parte dell'Amministratore del Condominio nella quale risulti che non vi sono debiti verso il medesimo.
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Ha risposto Laura Cecchini: https://www.aduc.it/info/cecchini.php
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