Cara ADUC
Compravendita Immobile
Domanda
17 ottobre 2013
Buongiorno,
In riferimento alla mia richiesta del 9/10 u.s. (vendita immobile ad una Associazione), avrei necessità di richiederVi un ulteriore parere in merito dato che la situazione nel frattempo si è evoluta.
Premesso che l'Associazione intende destinare i locali ad uso abitativo e non di albergo (allego il link di un'altra casa da loro adibita nello stesso modo, http://www.martalive.org/casa_marta.htm), la medesima Associazione e l'Amministratore hanno continuato a tenersi in contatto e, dato che non tutti i condomini sono d'accordo, ne è scaturito quanto segue:
- L'Associazione ha richiesto formalmente all'Amministratore di avere la certezza che non esistano ulteriori vincoli contrari rispetto a quanto indicato nel regolamento condominiale.
A tale proposito, ha formulato a Noi, una proposta di acquisto subordinata all'ottenimento da parte del Condominio del consenso per lo svolgimento delle attività dell'Associazione nei locali oggetto della proposta.
- L'Amministratore, non risponde alla richiesta dell'Associazione ma, ci comunica che, sentiti i Consiglieri, gli stessi ritengono indispensabile convocare una assemblea straordinaria per ottenere il parere di tutti, il cui costo sarebbe interamente a nostro carico invece che sostenuto pro-quota da tutti i Condomini.
E' corretto il modus operandi dell'Amministratore?
Non gli è richiesto un giudizio relativo alla compravendita ma solo una dichiarazione relativa all'esistenza o meno, di eventuali ulteriori vincoli che ne impediscano l'uso futuro, può esimersi?
E' corretto che sia convocata una assemblea straordinaria (dati i molti canali esistenti al giorno d'oggi, l'Amministratore non potrebbe rivolgersi formalmente ai condomini in altro modo, esempio, via mail) e che il costo sia interamente a nostro carico?
E' corretto subordinare una proposta di acquisto al parere del Condominio ed è corretto che la parte acquirente lo possa richiedere?
Tale consenso, dovrà essere espresso all'unanimità oppure è sufficiente una maggioranza 50+1?
In caso la trattativa decada causa i problemi sopra elencati, esistono gli estremi per una rivalsa legale nei confronti di Amministratore e Condominio?
Potete consigliarci?
Grazie
Cordiali Saluti
Diego, da Cavenago Di Brianza (MB)
In riferimento alla mia richiesta del 9/10 u.s. (vendita immobile ad una Associazione), avrei necessità di richiederVi un ulteriore parere in merito dato che la situazione nel frattempo si è evoluta.
Premesso che l'Associazione intende destinare i locali ad uso abitativo e non di albergo (allego il link di un'altra casa da loro adibita nello stesso modo, http://www.martalive.org/casa_marta.htm), la medesima Associazione e l'Amministratore hanno continuato a tenersi in contatto e, dato che non tutti i condomini sono d'accordo, ne è scaturito quanto segue:
- L'Associazione ha richiesto formalmente all'Amministratore di avere la certezza che non esistano ulteriori vincoli contrari rispetto a quanto indicato nel regolamento condominiale.
A tale proposito, ha formulato a Noi, una proposta di acquisto subordinata all'ottenimento da parte del Condominio del consenso per lo svolgimento delle attività dell'Associazione nei locali oggetto della proposta.
- L'Amministratore, non risponde alla richiesta dell'Associazione ma, ci comunica che, sentiti i Consiglieri, gli stessi ritengono indispensabile convocare una assemblea straordinaria per ottenere il parere di tutti, il cui costo sarebbe interamente a nostro carico invece che sostenuto pro-quota da tutti i Condomini.
E' corretto il modus operandi dell'Amministratore?
Non gli è richiesto un giudizio relativo alla compravendita ma solo una dichiarazione relativa all'esistenza o meno, di eventuali ulteriori vincoli che ne impediscano l'uso futuro, può esimersi?
E' corretto che sia convocata una assemblea straordinaria (dati i molti canali esistenti al giorno d'oggi, l'Amministratore non potrebbe rivolgersi formalmente ai condomini in altro modo, esempio, via mail) e che il costo sia interamente a nostro carico?
E' corretto subordinare una proposta di acquisto al parere del Condominio ed è corretto che la parte acquirente lo possa richiedere?
Tale consenso, dovrà essere espresso all'unanimità oppure è sufficiente una maggioranza 50+1?
In caso la trattativa decada causa i problemi sopra elencati, esistono gli estremi per una rivalsa legale nei confronti di Amministratore e Condominio?
Potete consigliarci?
Grazie
Cordiali Saluti
Diego, da Cavenago Di Brianza (MB)
Risposta ADUC
a nostro avviso, l'amministratore non ha alcun obbligo di fornire alcuna certificazione ai potenziali acquirenti. C'e' il regolamento condominiale, e non sta all'amministratore fornire rassicurazioni o interpretazioni dello stesso. Quindi è legittimo che l'amministratore rilanci "la palla" all'assemblea condominiale. E trattandosi di riunione effettuata a beneficio di un solo condomino, i costi spettano a quest'ultimo. In breve, riteniamo che l'amministratore si stia comportando correttamente.
Altrettanto correttamente si sta comportando l'Associazione, che non fidandosi, teme future liti condominiali. Se per acquistare l'appartamento richiede l' "approvazione" del condominio/amministratore, è suo diritto farlo. Sta a lei venditrice attivarsi per fornire tale assicurazione, oppure puo' semplicemente dirgli che se vuole acquistare, dovrà farlo in base a quanto previsto nel regolamento condominiale (che a nostro avviso non vieta l'attività che vuole svolgerci) senza ulteriori certificazioni di sorta.
Non ravvisiamo quindi gli estremi per rivalersi sul condominio o sull'amministratore in questa fase. Potrà invece rivalersi sull'amministratore se non fa qualcosa che la legge gli impone di fare: ad esempio se non convoca l'assemblea straordinaria dopo che lei glielo ha chiesto, e questo fa saltare la vendita.
Per quanto riguarda le maggioranze, in seconda convocazione la delibera richiede che voti a favore la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi.
Altrettanto correttamente si sta comportando l'Associazione, che non fidandosi, teme future liti condominiali. Se per acquistare l'appartamento richiede l' "approvazione" del condominio/amministratore, è suo diritto farlo. Sta a lei venditrice attivarsi per fornire tale assicurazione, oppure puo' semplicemente dirgli che se vuole acquistare, dovrà farlo in base a quanto previsto nel regolamento condominiale (che a nostro avviso non vieta l'attività che vuole svolgerci) senza ulteriori certificazioni di sorta.
Non ravvisiamo quindi gli estremi per rivalersi sul condominio o sull'amministratore in questa fase. Potrà invece rivalersi sull'amministratore se non fa qualcosa che la legge gli impone di fare: ad esempio se non convoca l'assemblea straordinaria dopo che lei glielo ha chiesto, e questo fa saltare la vendita.
Per quanto riguarda le maggioranze, in seconda convocazione la delibera richiede che voti a favore la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi.
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