Compravendita e abuso edilizio

Il 20 Ottobre ho sottoscritto, tramite agenzia immobiliare, la proposta di acquisto di un immobile residenziale. Tale proposta è stata accettata dalla parte venditrice, la quale ha prontamente incassato l'assegno di Euro 2000 che avevo emesso a titolo di caparra a corredo della proposta stessa. Solo a seguito di accertamenti effettuati personalmente presso gli uffici comunali ho appurato che sull'immobile in oggetto insiste un abuso edilizio non sanabile: è stata ricavata una camera da letto in una soffitta non praticabile. Nel modulo di proposta di acquisto l'agente immobiliare ha indicato nella composizione dell'immobile "... tre camere da letto..." e non "...due camere da letto e una soffitta non praticabile...", senza quindi tenere conto dell'abuso, ed ha indicato la conformità urbanistica ed edilizia di quanto esposto. Vorrei ora recedere prima della sottoscrizione del preliminare in quanto non è mia intenzione comprare un immobile con parti abusive. L'agente immobiliare pretende però il pagamento delle provvigioni poichè afferma che la proposta di acquisto costituisce contratto preliminare essendosi perfezionata l'accettazione da parte del venditore e l'incasso dell'assegno e pertanto l'affare si può considerare concluso. In effetti sul prestampato esiste una clausola in tal senso. A mio avviso, invece, la proposta può essere considerata nulla, o viziata e quindi annullabile, in quanto uno degli elementi essenziali (descrizione dell'immobile) è palesemente errato. Specifico, inoltre, che nel modello di proposta di acquisto sottoscritto, fornito dall'agenzia, è indicato che la stipula del contratto preliminare (ulteriore?) dovrà avvenire entro il 30 Novembre e che alla stipula sarà versata una caparra confirmatoria pari al 10% dell'importo stabilito per l'immobile. Nel medesimo stampato sono indicati altri elementi essenziali, quali appunto il prezzo dell'immobile e il termine entro cui effettuare il rogito notarile.
Ora chiedo a Voi:
1) può considerarsi valida la proposta di acquisto di un immobile se la descrizione dello stesso non è corretta e non sono allegate planimetrie esplicative?
2) qual'è il contratto preliminare: la proposta di acquisto o l'ulteriore atto, denominato "contratto preliminare", da stipularsi entro il 30 Novembre?
3) le provvigioni per l'agente immobiliare maturano nel momento in cui è sottoscritta da entrambe le parti la proposta di acquisto oppure al momento del successivo preliminare?
Grazie.
Marina, da Ponzano Veneto (TV)