Compenso agenzia immobiliare

Salve, vorrei esporvi brevemente un problema: in data 9 luglio 2008 firmo una proposta d'acquisto dell'agenzia grimaldi per l'acquisto di un appartamento da costruire e contestualmente lascio a deposito un assegno di euro 1000. Nel contratto c'è scritto che assumo un impegno irrevocabile per l'acquisto di un appartamento esente da vincoli, transazioni e ipoteche. C'è scritto inoltre che l'agenzia tratterrà a titolo di penale i mille euro nel caso di mio ripensamento ed inoltre che decorsi 15 gg senza che il venditore mi dia il suo assenso, il contratto si intende rescisso. In data 18 luglio mi reco in agenzia per ritirare il compromesso di vendita, così da leggerlo e riflettere in tutta calma prima dell'appuntamento col venditore-costruttore e leggo testualmente che "l'appartamento potrà essere realizzato così come da planimetria allegata solo nel caso in cui l'Amministrazione Comunale dovesse approvare il progetto di Variante presentato in data 01 luglio 2008... nel caso l'appartamento non dovesse essere realizzato la parte promittente venditrice mi restituirà la caparra di euro 5000. Cado dalle nuvole: scopro che in realtà l'appartamento ha un vincolo (la sua realizzazione è condizionata ad un assenso) e quindi non solo mi impegnerei ad acquistare qualcosa che non ho la certezza se verrà realizzato ma inoltre all'atto del compromesso dovrei versare 4000 euro come compenso per la mediazione col rischio di perdere questi soldi visto che la mediazione si intende conclusa all'atto del compromesso. Ho prospettato il fatto all'agenzia la quale pur volendo i suoi 4000 euro di compenso per la mediazione all'atto del compromesso, si impegnerebbe a inserire come clausola nel compromesso, che mi restituirà il compenso della mediazione qualora l'appartamento non venisse realizzato. Ora mi chiedo la proposta d'acquisto che ho firmato è valida? (dal momento che mi prospettava un appartamento esente da vincoli ma così di fatto non è). Posso trattenersi i mille euro di deposito come penale? (il costruttore tra l'altro non mi ha restituito per iscritto entro i 15 gg la proposta d'acquisto controfirmata). La clausola che l'agenzia vorrebbe inserire nel compromesso(che si impegna a restituirmi il suo compenso nel caso di non realizzazione dell'appartamento) mi lascia perplesso, sarà valida? Potete illuminarmi sulle mie molte perplessità? Grazie.
Marcello, da Cagliari (CA)