Clausola salvo buon esito del mutuo

Siamo la parte venditrice di una proposta d'acquisto stipulata tramite un'agenzia immobiliare con clausola "salvo buon esito del mutuo" e relativo assegno in consegna all'agenzia di euro 10.000. A gennaio è stata respinta la richiesta di mutuo da parte della Barclays alla sig.ra acquirente, che ci ha chiesto una proroga della proposta fino al 30/4/12 (in origine la data del rogito era fissata entro il 28/3), dicendo che aveva inoltrato una nuova richiesta mettendo anche un garante.
Ad aprile e poi a maggio l'agenzia ci aveva rassicurato, dicendo che il rogito era imminente, poi nel giro di pochi giorni è andato tutto a monte (abbiamo nel frattempo anche ridotto il prezzo di vendita pattuito per andare incontro alla signora). Così abbiamo chiesto la lettera della banca che rifiutava di concedere il nuovo mutuo e ci hanno presentato prima la lettera del vecchio mutuo datata GENNAIO e poi, visto il nostro rifiuto di firmare la liberatoria, di nuovo la stessa con data 20/4.
Insomma ci sentiamo presi in giro, anche perchè abbiamo controllato che la Barclays, dopo aver respinto la prima domanda di mutuo, non ha più avuto rapporti con la sig.ra e lo testimonia il fatto che la seconda lettera del 20/4 riporta lo stesso numero di pratica della prima. Crediamo fortemente che il "secondo mutuo" l'abbia preso e abbia acquistato un'altra casa d'accordo con l'agenzia (peraltro sono amici). Vorrei sapere: è nostro diritto richiedere quell'assegno di € 10.000, e soprattutto se la risposta è sì dobbiamo dare il compenso pattuito all'agenzia anche se l'acquirente ha comprato un'altra casa e non la nostra con quel mutuo? Grazie per l'attenzione. 
Anna, da Roma (RM)