Cara ADUC
Categoria catastale e destinazione d'uso
Domanda
31 gennaio 2019
Buonasera,
vi devo sottoporre, purtroppo urgentemente perché siamo quasi in chiusura di trattativa, un quesito che probabilmente è più volte capitato sotto i vostri occhi.
Sono proprietario di un negozio attualmente affittato e che ospita un'attività di vendita di abbigliamento al dettaglio.
Il locale è accatastato categoria C/1 e l'agibilità (che mi sembra sia il documento da cui si evince la destinazione d'uso) è per "attività commerciale".
A brevissimo scadrà il contratto e stiamo concordando le condizioni contrattuali con il nuovo conduttore: il locale non sarà più un negozio d'abbigliamento ma diventerà una agenzia assicurativa.
Poiché il locale è al piano terra con accesso diretto sulla strada, sia il Geometra, al quale ci stiamo rivolgendo per le pratiche, che il Comune ci hanno assicurato che la categoria catastale può non essere cambiata (ho anche consultato il vecchio chiarimento dell'AdE che in effetti ribadisce tutto questo).
Però ritengo (e lo ritiene anche il Geometra) che vada comunque cambiata la destinazione d'uso, la quale non coincide necessariamente con una categoria catastale, e si rileva solo (che io sappia) dall'agibilità.
Il problema sorge dal fatto che le spese di cambio di destinazione d'uso o categoria catastale si è concordato di dividerle tra locatore e conduttore, ma il conduttore è convinto che categoria catastale e destinazione d'uso siano la stessa cosa e fa quindi difficoltà perché ritiene che non vadano cambiate entrambe.
Io ritengo che se affitto senza agibilità il contratto rischia di non avere valore e comunque sarò soggetto a sanzioni.
Attualmente l'agibilità risulta per "attività commerciale" e non so se può andare bene per un'agenzia assicurativa.
Vorrei sapere quindi:
1. se devo (come credo) chiedere la modifica della destinazione d'uso,
2. se devo farlo prima della firma del contratto o se ho un periodo di margine nel quale, dopo la firma, sono tenuto a provvedere al cambio di destinazione,
3. quali sono le sanzioni se non cambio subito la destinazione d'uso,
4. se il contratto firmato senza la corretta destinazione d'uso è invalido.
Vi ringrazio fin d'ora per l'attenzione e scusate ancora per l'urgenza.
Paolo, dalla provincia di VR
vi devo sottoporre, purtroppo urgentemente perché siamo quasi in chiusura di trattativa, un quesito che probabilmente è più volte capitato sotto i vostri occhi.
Sono proprietario di un negozio attualmente affittato e che ospita un'attività di vendita di abbigliamento al dettaglio.
Il locale è accatastato categoria C/1 e l'agibilità (che mi sembra sia il documento da cui si evince la destinazione d'uso) è per "attività commerciale".
A brevissimo scadrà il contratto e stiamo concordando le condizioni contrattuali con il nuovo conduttore: il locale non sarà più un negozio d'abbigliamento ma diventerà una agenzia assicurativa.
Poiché il locale è al piano terra con accesso diretto sulla strada, sia il Geometra, al quale ci stiamo rivolgendo per le pratiche, che il Comune ci hanno assicurato che la categoria catastale può non essere cambiata (ho anche consultato il vecchio chiarimento dell'AdE che in effetti ribadisce tutto questo).
Però ritengo (e lo ritiene anche il Geometra) che vada comunque cambiata la destinazione d'uso, la quale non coincide necessariamente con una categoria catastale, e si rileva solo (che io sappia) dall'agibilità.
Il problema sorge dal fatto che le spese di cambio di destinazione d'uso o categoria catastale si è concordato di dividerle tra locatore e conduttore, ma il conduttore è convinto che categoria catastale e destinazione d'uso siano la stessa cosa e fa quindi difficoltà perché ritiene che non vadano cambiate entrambe.
Io ritengo che se affitto senza agibilità il contratto rischia di non avere valore e comunque sarò soggetto a sanzioni.
Attualmente l'agibilità risulta per "attività commerciale" e non so se può andare bene per un'agenzia assicurativa.
Vorrei sapere quindi:
1. se devo (come credo) chiedere la modifica della destinazione d'uso,
2. se devo farlo prima della firma del contratto o se ho un periodo di margine nel quale, dopo la firma, sono tenuto a provvedere al cambio di destinazione,
3. quali sono le sanzioni se non cambio subito la destinazione d'uso,
4. se il contratto firmato senza la corretta destinazione d'uso è invalido.
Vi ringrazio fin d'ora per l'attenzione e scusate ancora per l'urgenza.
Paolo, dalla provincia di VR
Risposta ADUC
la normativa di riferimento al caso presentato è il d.p.r. 380/2001, art.31; è previsto in effetti una sanzione anche nel caso di semplice mutamento della destinazione d'uso che, in assenza di opere edili, "implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968", principalmente configurabili come carichi urbanistici della zona territoriale definita dalla norma stessa. Presumiamo che ciò non si verifichi, come confermato dall'ufficio comunale
Con questa premessa:
1) è legittimo utilizzare i locali anche per la nuova e diversa destinazione, se la tassazione IUC e quella fiscale rimane invariata
2) la contrattazione è libera e può definirsi qualsiasi forma di accordo lecito con il conduttore
3) non vediamo le motivazioni di una sanzione, a parità di tributi del p.to 1)
4) si'
Con questa premessa:
1) è legittimo utilizzare i locali anche per la nuova e diversa destinazione, se la tassazione IUC e quella fiscale rimane invariata
2) la contrattazione è libera e può definirsi qualsiasi forma di accordo lecito con il conduttore
3) non vediamo le motivazioni di una sanzione, a parità di tributi del p.to 1)
4) si'
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