caparra vendita appartamento

Buongiorno,
Ho conferito a un’agenzia immobiliare l’incarico di vendere un monolocale di cui sono proprietaria.
L’agenzia ha ricevuto un’offerta pari al 70% del prezzo di vendita che ho deciso comunque di accettare. Nella proposta di acquisto che ho accettato c’è scritto che l’atto notarile deve essere redatto entro il 15 giugno. L’acquirente fissa però la data del rogito al 14 luglio. Il giorno del rogito viene a casa mia con l’agente per dire che, preparando il progetto di ristrutturazione, si è accorto che nella mappa catastale manca l’indicazione di un piccolo locale (ca 1x1 m) e pertanto rimanda il rogito. Il mio geometra prepara una nota in cui specifica che si tratta di un volume tecnico atto ad ospitare la caldaia e inutilizzabile per altri scopi e che pertanto la variazione catastale non è necessaria.
Ai primi di agosto si presenta a casa l’agente immobiliare. Dichiara di essere stato con l’acquirente all’ufficio tecnico del Comune e di aver visionato la documentazione relativa al monolocale ivi depositata. Nella mappa in possesso del Comune non sono presenti le suddivisioni interne del monolocale (una parete bassa che divide l’ambiente e l’accesso diretto al bagno, che nella mappa risulterebbe esterno – questi elementi sono però presenti nella mappa catastale). Dalla mappa del Comune il monolocale risulta essere un unico ambiente tipo negozio (è al piano terra), senza bagno e con una saracinesca. C’è però la corretta destinazione d’uso abitativa e io poi ho trovato tra le mie carte il permesso del Comune di trasformare la saracinesca in una finestra e di aprire una porta di accesso che dà sull’atrio interno. D’accordo con l’agente a fine agosto, rientrato il mio geometra dalle ferie, ho dato mandato a quest’ultimo di richiedere al Comune tutta la documentazione sul monolocale, considerando i diversi proprietari che si sono susseguiti (ho ricevuto l’immobile per successione e ai tempi dei cambiamenti sopra descritti non ero proprietaria), e di mettere in atto eventuali azioni necessarie per regolare la situazione.
Ieri però l’agente mi ha comunicato che l’acquirente ha deciso di rinunciare e vuole la restituzione della caparra. Mi rivolgo quindi a voi per chiedere se in questa situazione l’acquirente ha diritto alla restituzione della caparra considerando che:
- Nella proposta di acquisto io dichiaro che l’immobile è conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente (la situazione della documentazione comunale sopra descritta contraddice questa affermazione? Oppure la normativa edilizia ed urbanistica non si riferisce a questo? In ogni caso credo bisognerebbe aspettare l’esito della nuova e più approfondita ricerca in corso presso il Comune)
- La data del rogito non è stata fissata dall’acquirente entro il termine stabilito e sottoscritto nella proposta d’acquisto.
Allego la proposta d’acquisto in caso possa essere utile per valutare la questione.
Grazie per la vostra assistenza.
Elisabetta, da Tradate (VA)