Cara ADUC
Box auto e magazzino?
Domanda
4 gennaio 2020
Buonasera, ho una assemblea condominiale per sabato 4 gennaio 2020 alle ore 10,00 e se fosse possibile mi farebbe piacere ricevere una risposta entro tale data e ora.
L'immobile non è proprio un condominio ma sono sei villette a schiera Contigue.
In condominio abbiamo solo il cortile con riservato un posto auto cad. uno, la corrente elettrica per le parti comuni (cortile e cancelli) e l'acqua che suddividiamo secondo il consumo del singolo contattore cad. uno.
La domanda è: Ho affittato questo immobile e il mio inquilino, dopo avere chiesto il parere favorevole sia mio che dei condomini tramite l'amministratore pro tempore, ha concesso l'uso gratuito ad un suo amico con il quale collabora nel lavoro di giardiniere, affinché nel box fossero depositati gli attrezzi del mestiere quindi compreso taglia erba, piccolo motocarro, ecc. E' da precisare che l'entrata ed uscita dal box avviene tramite il cortile comune.
Oggi, a distanza di un anno e mezzo, alcuni condomini hanno da ridire dicendomi che il box è stato subaffittato ed è stata cambiata la destinazione d'uso.
Io ho la massima sicurezza che NON esiste subaffitto.
In una recente sentenza della cassazione, mi sembra, abbia stabilito che nel box di proprietà, con esclusione di materiali che possono compromettere e danneggiare le parti comuni, OGNUNO E LIBERO DI METTERE NEL BOX QUELLO CHE VUOLE: AUTO, MACCHINARI, ATTREZZATURE, MERCI, ECC. ECC. -
Cortesemente vi chiedo se la sentenza della Cassazione, che mi è stata riportata, corrisponde a verità e, sopratutto, se nel box si possono depositare le attrezzature sopra descritte.
Vi ringrazio, cordiali saluti.
Adriano
L'immobile non è proprio un condominio ma sono sei villette a schiera Contigue.
In condominio abbiamo solo il cortile con riservato un posto auto cad. uno, la corrente elettrica per le parti comuni (cortile e cancelli) e l'acqua che suddividiamo secondo il consumo del singolo contattore cad. uno.
La domanda è: Ho affittato questo immobile e il mio inquilino, dopo avere chiesto il parere favorevole sia mio che dei condomini tramite l'amministratore pro tempore, ha concesso l'uso gratuito ad un suo amico con il quale collabora nel lavoro di giardiniere, affinché nel box fossero depositati gli attrezzi del mestiere quindi compreso taglia erba, piccolo motocarro, ecc. E' da precisare che l'entrata ed uscita dal box avviene tramite il cortile comune.
Oggi, a distanza di un anno e mezzo, alcuni condomini hanno da ridire dicendomi che il box è stato subaffittato ed è stata cambiata la destinazione d'uso.
Io ho la massima sicurezza che NON esiste subaffitto.
In una recente sentenza della cassazione, mi sembra, abbia stabilito che nel box di proprietà, con esclusione di materiali che possono compromettere e danneggiare le parti comuni, OGNUNO E LIBERO DI METTERE NEL BOX QUELLO CHE VUOLE: AUTO, MACCHINARI, ATTREZZATURE, MERCI, ECC. ECC. -
Cortesemente vi chiedo se la sentenza della Cassazione, che mi è stata riportata, corrisponde a verità e, sopratutto, se nel box si possono depositare le attrezzature sopra descritte.
Vi ringrazio, cordiali saluti.
Adriano
Risposta ADUC
il singolo condomino può utilizzare il proprio garage anche per scopi diversi da quelli del rimessaggio del veicolo. Quindi, non può considerarsi un uso improprio del garage quello volto a fare di tale spazio un ripostiglio della cianfrusaglia per svuotare casa o un ufficio; allo stesso modo si può usare il garage come magazzino, ad esempio a beneficio di un’attività commerciale, di uno studio o di un negozio.
Quando l’amministratore può contestare l’uso improprio del box auto?
L’amministratore può contestare l’uso improprio del garage solo quando il regolamento di condominio prescrive determinati impieghi specifici (ad esempio: solo come box auto). Ma affinché tale clausola sia valida, è necessario che il regolamento sia stato approvato all’unanimità, cosa possibile o in assemblea (con la partecipazione e il voto favorevole di tutti i condomini) o singolarmente al momento della stipula dell’atto di acquisto di ciascun immobile (cosiddetto «regolamento contrattuale»). Solo in questa ipotesi il capo condomino può impedire di utilizzare il box auto a uso magazzino.
Secondo la Cassazione (n.14671/2014) è intangibile il diritto di ogni condomino di usare il proprio bene privato nel modo che ritiene più consono e opportuno alle sue esigenze, sempre che naturalmente sia nel pieno rispetto delle disposizioni normative. Occorre solo rispettare la destinazione dell’immobile e le prescrizioni urbanistiche relative all’accatastamento. Del resto, la proprietà è il più ampio dei diritti previsti dal nostro ordinamento e non le si possono porre limiti (se non autorizzati dallo stesso titolare che, evidentemente, ha accettato una disposizione del regolamento condominiale di tipo limitativo).
«Non rileva – si legge nella sentenza in commento – il fatto che l’immobile ha avuto nel passato una destinazione d’uso diversa (a magazzino e non a garage), trattandosi comunque, in relazione all’utilizzazione a garage, di uso lecito e conforme al titolo di proprietà e alle norme; resta infatti fermo il diritto del proprietario di poter usare il suo bene nella maniera ritenuta opportuna, e nessun rilievo può avere l’uso diverso effettuato nel passato».
Quando l’amministratore può contestare l’uso improprio del box auto?
L’amministratore può contestare l’uso improprio del garage solo quando il regolamento di condominio prescrive determinati impieghi specifici (ad esempio: solo come box auto). Ma affinché tale clausola sia valida, è necessario che il regolamento sia stato approvato all’unanimità, cosa possibile o in assemblea (con la partecipazione e il voto favorevole di tutti i condomini) o singolarmente al momento della stipula dell’atto di acquisto di ciascun immobile (cosiddetto «regolamento contrattuale»). Solo in questa ipotesi il capo condomino può impedire di utilizzare il box auto a uso magazzino.
Secondo la Cassazione (n.14671/2014) è intangibile il diritto di ogni condomino di usare il proprio bene privato nel modo che ritiene più consono e opportuno alle sue esigenze, sempre che naturalmente sia nel pieno rispetto delle disposizioni normative. Occorre solo rispettare la destinazione dell’immobile e le prescrizioni urbanistiche relative all’accatastamento. Del resto, la proprietà è il più ampio dei diritti previsti dal nostro ordinamento e non le si possono porre limiti (se non autorizzati dallo stesso titolare che, evidentemente, ha accettato una disposizione del regolamento condominiale di tipo limitativo).
«Non rileva – si legge nella sentenza in commento – il fatto che l’immobile ha avuto nel passato una destinazione d’uso diversa (a magazzino e non a garage), trattandosi comunque, in relazione all’utilizzazione a garage, di uso lecito e conforme al titolo di proprietà e alle norme; resta infatti fermo il diritto del proprietario di poter usare il suo bene nella maniera ritenuta opportuna, e nessun rilievo può avere l’uso diverso effettuato nel passato».
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