Cara ADUC
atto notarile nullo
Domanda
30 marzo 2013
Ero in procinto di vendere la mia casa per € 165.000, acquistata nel dicembre 2007 da un'impresa edile che l'aveva appena ristrutturata.
L'acquirente si accorge che le planimetrie depositate sia al catasto che al comune non corrispondono allo stato di fatto (in pianta l' altezza del primo e del secondo piano è dichiarata di 2,70 mt ma le misure reali sono inferiori di qualche centimetro). L'impresa edile che mi ha venduto l'immobile nel 2007 ha quindi dichiarato il falso, oltre ad aver fatto un abuso edilizio perchè le misure non rispettano le normative in vigore). Il rogito è quindi nullo?
Se sì, come devo procedere? Recupererò tutti i soldi pagati per la casa + agenzia immobiliare + notaio? Ovviamente in questi anni la casa ha acquistato valore per le migliorie che ho apportato e l'extra capitolato che ho inserito, tant'è che l'ho pagata circa 110.000 euro e, senza questo problema, l'avrei rivenduta a 165.000 euro, compreso l'arredo della cucina. Posso chiedere la differenza all'impresa edile per il mancato guadagno, non avendo potuto vendere la casa al signore interessato?
Nel caso io chieda l'annullamento dell'atto notarile, dovrei denunciare penalmente l'impresa edile, corretto? E poi chiedere civilmente il risarcimento dei danni? Si tratta di procedimenti molto lunghi?
IN ALTERNATIVA: siccome si tratta di un'impresa edile, sto pensando di proporgli di riacquistare la mia casa, al costo attuale di valore di mercato, in modo che possa procedere lui a sanare direttamente i suoi abusi, senza che si debba procedere con denunce penali e richieste danni.
Cosa ne pensate? Credete sia una buona soluzione?
Grazie molte per un cortese consiglio
Anna, da Pavia (PV)
L'acquirente si accorge che le planimetrie depositate sia al catasto che al comune non corrispondono allo stato di fatto (in pianta l' altezza del primo e del secondo piano è dichiarata di 2,70 mt ma le misure reali sono inferiori di qualche centimetro). L'impresa edile che mi ha venduto l'immobile nel 2007 ha quindi dichiarato il falso, oltre ad aver fatto un abuso edilizio perchè le misure non rispettano le normative in vigore). Il rogito è quindi nullo?
Se sì, come devo procedere? Recupererò tutti i soldi pagati per la casa + agenzia immobiliare + notaio? Ovviamente in questi anni la casa ha acquistato valore per le migliorie che ho apportato e l'extra capitolato che ho inserito, tant'è che l'ho pagata circa 110.000 euro e, senza questo problema, l'avrei rivenduta a 165.000 euro, compreso l'arredo della cucina. Posso chiedere la differenza all'impresa edile per il mancato guadagno, non avendo potuto vendere la casa al signore interessato?
Nel caso io chieda l'annullamento dell'atto notarile, dovrei denunciare penalmente l'impresa edile, corretto? E poi chiedere civilmente il risarcimento dei danni? Si tratta di procedimenti molto lunghi?
IN ALTERNATIVA: siccome si tratta di un'impresa edile, sto pensando di proporgli di riacquistare la mia casa, al costo attuale di valore di mercato, in modo che possa procedere lui a sanare direttamente i suoi abusi, senza che si debba procedere con denunce penali e richieste danni.
Cosa ne pensate? Credete sia una buona soluzione?
Grazie molte per un cortese consiglio
Anna, da Pavia (PV)
Risposta ADUC
da quanto ci dice, lei potrà agire per l'annullamento del contratto per vizio del consenso (in altre parole, lei ha dato il suo consenso all'acquisto sulla base di un inganno). Dovrà agire civilmente, chiedendo l'annullamento del contratto e ovviamente il risarcimento del danno causato (compreso l'eventuale mancato guadagno).
Una denuncia per truffa non è azione necessaria al fine di procedere civilmente. E non è detto che l'inganno di cui sopra sia una fattispecie illecita anche penale. Infatti, potrà agire civilmente per l'annullamento del contratto anche se l'inganno non è doloso, ma dovuto a errore etc. Penalmente, invece, affinché vi siano gli estremi di un reato, è necessario dimostrare il dolo.
Per cui, certamente valuti di agire civilmente, ma prima di fare una denuncia (che puo' provocare una controquerela per calunnia), le consigliamo di valutare bene.
Infine, per quanto riguarda le alternative da lei suggerite: ogni soluzione "bonaria" o extragiudiziale è sempre auspicabile, visti i tempi della nostra giustizia. Quindi, prima di fare causa per ottenere l'annullamento del contratto, le consigliamo di proporre alla controparte possibili ipotesi transattive (come quella da lei descritta) al fine di risolvere la questione senza dover adire un giudice.
Una denuncia per truffa non è azione necessaria al fine di procedere civilmente. E non è detto che l'inganno di cui sopra sia una fattispecie illecita anche penale. Infatti, potrà agire civilmente per l'annullamento del contratto anche se l'inganno non è doloso, ma dovuto a errore etc. Penalmente, invece, affinché vi siano gli estremi di un reato, è necessario dimostrare il dolo.
Per cui, certamente valuti di agire civilmente, ma prima di fare una denuncia (che puo' provocare una controquerela per calunnia), le consigliamo di valutare bene.
Infine, per quanto riguarda le alternative da lei suggerite: ogni soluzione "bonaria" o extragiudiziale è sempre auspicabile, visti i tempi della nostra giustizia. Quindi, prima di fare causa per ottenere l'annullamento del contratto, le consigliamo di proporre alla controparte possibili ipotesi transattive (come quella da lei descritta) al fine di risolvere la questione senza dover adire un giudice.
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