Cara ADUC
Rifacimento impianto riscaldamento in condominio: fondo speciale e delibera
Domanda
19 maggio 2026
Il supercondominio composto da 220 appartamenti ha deliberato il rifacimento dell'impianto di riscaldamento per una spesa di 670.000 Euro. Credo che per affidare l'incarico alla ditta scelta, data l'entità dell'importo ed il numero di appartamenti, debba essere istituito un fondo pari all'importo dei lavori prima di dare inizio. È stato deliberato il versamento del 10% della quota in acconto senza conoscere le modalità di pagamento richieste dalla ditta. Potrei avere informazioni sulle procedure da seguire in queste circostanze? Grazie.
Roberto, dalla provincia di RM
Roberto, dalla provincia di RM
Risposta ADUC
Gentile Roberto,
La questione che pone riguarda le regole sul fondo speciale previste dal Codice Civile per i lavori straordinari in condominio, e la sua intuizione di base è corretta, ma con alcune precisazioni.
Il Codice Civile prevede che, quando l'assemblea delibera lavori straordinari di notevole entità, l'amministratore è tenuto a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Questa regola si applica prima di procedere all'esecuzione dei lavori stessi. Tuttavia, la norma prevede che il fondo possa essere costituito gradualmente, in relazione all'avanzamento dei lavori, se il contratto con l'impresa lo consente: non è quindi sempre necessario che l'intero importo sia versato anticipatamente, ma l'assemblea deve conoscere le modalità di pagamento concordate con la ditta per poter deliberare in modo informato e coerente sul piano dei versamenti.
Il punto critico che lei solleva è proprio questo: se effettivamente l'assemblea ha deliberato un acconto del 10% senza che fossero state rese note le condizioni contrattuali e il piano di pagamento richiesto dalla ditta, la delibera potrebbe presentare profili di incompletezza, in quanto i condòmini non avrebbero avuto gli elementi necessari per valutare la proposta nella sua interezza. In tal caso, i condòmini dissenzienti o assenti potrebbero impugnare la delibera entro trenta giorni dalla comunicazione (per i presenti) o dalla notifica del verbale (per gli assenti), davanti al Tribunale competente.
Le consigliamo di richiedere formalmente all'amministratore, con raccomandata a.r. o posta elettronica certificata, copia del contratto stipulato con la ditta, il piano di pagamento concordato e il dettaglio del fondo speciale costituito o da costituire. Si faccia valere con una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora:
il nostro modulo per la messa in mora/diffida
Se la risposta è evasiva o i documenti non vengono forniti, può segnalare la situazione all'assemblea e, se del caso, valutare con un legale l'opportunità di impugnare la delibera nei termini indicati.
La questione che pone riguarda le regole sul fondo speciale previste dal Codice Civile per i lavori straordinari in condominio, e la sua intuizione di base è corretta, ma con alcune precisazioni.
Il Codice Civile prevede che, quando l'assemblea delibera lavori straordinari di notevole entità, l'amministratore è tenuto a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Questa regola si applica prima di procedere all'esecuzione dei lavori stessi. Tuttavia, la norma prevede che il fondo possa essere costituito gradualmente, in relazione all'avanzamento dei lavori, se il contratto con l'impresa lo consente: non è quindi sempre necessario che l'intero importo sia versato anticipatamente, ma l'assemblea deve conoscere le modalità di pagamento concordate con la ditta per poter deliberare in modo informato e coerente sul piano dei versamenti.
Il punto critico che lei solleva è proprio questo: se effettivamente l'assemblea ha deliberato un acconto del 10% senza che fossero state rese note le condizioni contrattuali e il piano di pagamento richiesto dalla ditta, la delibera potrebbe presentare profili di incompletezza, in quanto i condòmini non avrebbero avuto gli elementi necessari per valutare la proposta nella sua interezza. In tal caso, i condòmini dissenzienti o assenti potrebbero impugnare la delibera entro trenta giorni dalla comunicazione (per i presenti) o dalla notifica del verbale (per gli assenti), davanti al Tribunale competente.
Le consigliamo di richiedere formalmente all'amministratore, con raccomandata a.r. o posta elettronica certificata, copia del contratto stipulato con la ditta, il piano di pagamento concordato e il dettaglio del fondo speciale costituito o da costituire. Si faccia valere con una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora:
il nostro modulo per la messa in mora/diffida
Se la risposta è evasiva o i documenti non vengono forniti, può segnalare la situazione all'assemblea e, se del caso, valutare con un legale l'opportunità di impugnare la delibera nei termini indicati.
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