Bagno fatiscente causa infilrazioni e il proprietario non effettua le riparazioni

Dal bagno dell'appartamento posto al piano superiore si sono succeduti vari eventi di perdite e allagamenti che hanno interessato la mia proprietà.
Premetto che la proprietaria non abita l'appartamento ma lo ha affittato a varie persone, si dice con pagamento "a testa", ed è rintracciabile presso un diverso indirizzo a me noto.
Nell'ottobre 2007 e' avvenuto il primo allagamento, ho avvertito la proprietaria verbalmente la quale tempo dopo ha assicurato di avere provveduto alla riparazione.
Dovendo io procedere a dei lavori di tinteggiatura già preventivanti, non ho richiesto il rimborso dei danni accontentandomi del fatto che la causa del danno fosse stata eliminata.
Purtroppo nell'aprile 2008 si è ripresentato lo stesso problema e la proprietaria mi ha assicurato anche questa volta di avere provveduto a rimuovere la causa del problema pregandomi di accettare, come risarcimento, l'invio di un decoratore di sua fiducia,
Ho accettato, per quieto vivere, questa soluzione ma il decoratore non si è visto.
Il 4/9/ 2008 ho sollecitato tramite raccomandata A.R. mettendo in copia l'amministratore il ripristino dei danni.
In ottobre, dopo numerosi solleciti, ho visto arrivare al mio domicilio un decoratore (spero sia stato tale) che ha sommariamente riverniciato, senza operare alcuna raschiatura e carteggiatura, il soffitto e le pareti del mio bagno col risultato che potete immaginare.
Il 29/12/2008 si è verificato un nuovo evento di infiltrazione con macchie gialle, suppongo di urina, comparse sul mio soffitto e pareti in corrispondenza dei servizi igienici di questa signora.
Ho subito inviato una dura raccomandata di messa in mora sempre copiando l'Amministratore.
La proprietaria ha cercato di inventare le solite promesse. Invitato dalla stessa, sono salito al piano superiore dove ho potuto constatare una situazione di degrado incredibile: sanitari appoggiati, pavimenti rotti, acqua permanentemente scrosciante negli scarichi.
Dopo questa visita ho capito che la proprietaria mantiene questa situazione di affitto promiscuo per ottenere il massimo ricavo senza spendere nulla.
Sono sicuro che le mie raccomandate non basteranno, e che pertanto sarò costretto a chiedervi quali passi devo effettuare per costringere questa persona alle riparazioni necessarie e al risarcimento del danno.
Oltre a rivolgermi ad un legale, i vigili urbani possono accettare un mia denuncia al proposito?
Giovanni , da Pomezia (RM)