Atto preliminare di vendita - usufrutto/comodato d'uso al venditore

Buongiorno,
per problemi finanziari mio padre si trova nella condizione di dover vendere la casa dove abita da 30 anni con mia mamma invalida civile al 100%.
Il compratore durante la trattativa aveva concordato la riduzione del prezzo in cambio destinava a uso gratuito alcuni vani dell'immobile (molto grande) per 10 anni a uso residenza dei miei genitori.
Nell'atto di prevendita stipulato in data 24.04.2008 e controfirmato da mio padre (non da mia mamma che è in comunione dei beni)
trovo alcuni aspetti che non mi sono chiari e per i quali Vi chiedo consulenza :
1) "la parte acquirente concede in comodato d'uso gratuito per un periodo di 5 anni dalla stipula della presente alla parte venditrice e relativa consorte la porzione di fabbricato delimitata..."
E' possibile concordare che il comodato d'uso sia convertito in usufrutto?
Se no è possibile concordare con validità di legge un comodato d'uso per 10 anni?
2) "la parte acquirente viene immessa immediatamente in possesso dell'immobile in oggetto con la stipula e sottoscrizione del presente preliminare mentre la proprietà verrà trasferita con rogito notarile"
Visto che i miei genitori attualmente vivono in questa casa cosa significa 'entrare in possesso'?
3) La parte acquirente si riserva di risolvere il preliminare con diritto di una penale del 10 % della caparra versata nel caso in cui il fondo dovesse risultare non di esclusiva proprietà della parte venditrice o gravato da ipoteche, gravami o diritti di sorta non indicati nel presente atto.
E' legale porre una penale e non la semplice restituzione della caparra?
Infine Vi chiedo cortesemente di indicarmi se conoscete un avvocato o commercialista 'serio' (abito a Treviso o anche zone limitrofe o con Voi direttamente) a cui posso rivolgermi a pagamento per ricevere consulenza in materia di vendita immobiliare.
Grazie
Franca, da Paese (TV)