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MIGLIORAMENTI DEL CONDUTTORE ALLA COSA LOCATA
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Scheda Pratica di Barbara Vallini
1 giugno 2000 0:00
 

Tutti gli interventi che il conduttore apporta all'abitazione presa in affitto, sono regolati dagli artt. 1592 e 1593 del codice civile. Il primo (1592) riguarda i miglioramenti non rimuovibili, mentre il secondo (1593) si occupa delle addizioni rimuovibili.

Miglioramenti
Secondo il codice, il conduttore non ha diritto ad ottenere un'indennita' da parte del proprietario per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo il caso in cui vi sia stato il consenso del locatore. Detto consenso va dimostrato e non e' sufficiente sostenere la mera conoscenza o la mancata opposizione del proprietario: occorre avere specifici atti concreti, costituenti chiara ed inequivoca dichiarazione di volonta' e contenenti un'esplicita approvazione. La "mera tolleranza" come definita in alcune sentenze, non costituisce consenso. Ma dimostrando di averlo ottenuto, il locatario avra' diritto a ricevere l'indennita' di una cifra pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta ed il valore del risultato ottenutone, al momento in cui avverra' la riconsegna dell'immobile.
Da notare che, anche in quei casi in cui non vi sia il consenso del locatore, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

Addizioni
L'affittuario che abbia invece eseguito addizioni sulla cosa locata ha il diritto di toglierle al termine della locazione -nel caso in cui cio' possa avvenire senza arrecare danno ai locali -salvo il caso in cui il proprietario preferisca mantenerle: dovra' cosi' pagare al locatario un'indennita' pari alla minor somma tra l'importo pagato per eseguirla ed il valore dell'oggetto al momento della riconsegna. Nel caso in cui queste opere fossero impossibili da rimuovere senza danneggiare l'immobile, se costituissero un miglioramento, verranno regolate di conseguenza (come sopra).
Avendo il proprietario il diritto di mantenere le addizioni, onde compensare questo diritto con quello del conduttore di portarsi via la struttura, si rende necessario che il locatario comunichi al proprietario la sua intenzione, in modo che questi possa acconsentire oppure porre il suo veto. Allo stesso tempo, il locatario ha diritto ad ottenere che l'opera venga rimossa e cio' anche nel caso in cui avesse dato il proprio consenso alla realizzazione di essa, poiche' il consenso prestato e' rilevante solo nel caso in cui si tratti di miglioramento -e come tale inamovibile: nel caso di struttura mobile, permane il diritto a richiederne la rimozione anche a seguito di consenso.

Non potendosi imporre al proprietario innovazioni migliorative che non siano state approvate, il locatore dovra' provvedere a proprie spese al ripristino -sia in caso di miglioramenti che in caso di addizioni non separabili. Non si potra' comunque pretendere che il ripristino comprenda anche la ricostruzione delle condizioni originarie ed attuali dell'immobile, compromesse a seguito di deterioramento dovuto all'usura.
Attenzione: sono regolate dalla disciplina sui miglioramenti solo quei lavori d'innovazione che lascino integra la struttura fondamentale della cosa locata, e NON quando vi siano alterazioni strutturali profonde che trasformino anche solo una parte dell'immobile locato.

Contratto
Poiche' il contratto di locazione costituisce legge tra le parti, le disposizioni relative a miglioramenti ed addizioni possono subire variazioni a seguito di patti specifici.
Ad esempio, se e' stato imposto il divieto di apportare modifiche all'appartamento senza una diversa ed esplicita autorizzazione del proprietario, il conduttore dovra' dimostrare di aver avuto tale esplicito permesso all'esecuzione dei miglioramenti effettuati.
In casi specifici potra' invece verificarsi il caso che -anche in assenza di consenso- opere qualificabili come accessioni (e dunque separabili) siano divenute giuridicamente inseparabili per disposizione di legge o per vincolo amministrativo: in tal caso, il consenso del locatore non e' piu' necessario, essendo sostituito dalla volonta' di legge.

Terzi
L'indennita' per i miglioramenti -e tutte le decisioni in merito- sono a carico del titolare del diritto di proprieta' dell'appartamento al momento della cessazione del rapporto di locazione: sara' quest'ultimo -e non il proprietario precedente, rispettando comunque le decisioni ufficiali di quest'ultimo- a decidere se ritenere o meno le opere e dunque pagare il corrispettivo. Non puo' esservi invece alcuna azione nei confronti del nuovo proprietario nel caso in cui egli sia entrato in possesso della proprieta' in un momento successivo alla cessazione del contratto di locazione.
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