Ultimo aggiornamento: 15/1/2008
Le imposte che colpiscono la compravendita immobiliare sono tutte a carico dell'acquirente (faceva eccezione l'Invim, abolita dalla finanziaria 2002). Facciamo una breve panoramica, soffermandoci soprattutto sulle cessioni aventi per oggetto i
fabbricati ad uso abitativo. La precisazione e' importante ai fini dell'applicazione dell'iva, in particolare, per effetto delle novita' recentemente introdotte dal cosiddetto decreto Bersani (Decreto legge n. 223/2006 convertito nella Legge 248/2006).
L'IVA
L'applicazione di tale imposta sugli acquisti di immobili ha subito sostanziali cambiamenti per effetto del decreto sopra citato. In precedenza l'Iva veniva applicava nelle cessioni effettuate da ditte o societa', mentre dal 4/7/06 -data di entrata in vigore del decreto-
tutte le cessioni effettuate da ditte o societa' aventi per oggetto immobili ad uso abitativo (quelli che ci interessano) sono diventate esenti IVA.
Insieme a questa regola generale e' prevista un'unica eccezione da considerare con attenzione nel caso in cui si acquisti il fabbricato direttamente dall'impresa costruttrice. Se il venditore e' la societa' che ha costruito o ristrutturato l'immobile (anche dando i lavori in appalto), e la vendita avviene entro quattro anni dall'ultimazione dei lavori, l'Iva dev'essere applicata.
Ricordiamo, in proposito, che le aliquote, in questo momento, sono del 20% per le abitazioni di lusso, del 10% per quelle non di lusso o ristrutturate, e del 4% nel caso in cui si possa beneficiare delle agevolazioni "prima casa".
Per scrupolo, e per completare l'informazione, aggiungiamo che le cessioni fatte da soggetti privati continuano ad essere escluse dall'Iva ("fuori campo", per la precisione).
Nota:
Per quanto riguarda le cessioni di
fabbricati ad uso strumentale (uffici, negozi, magazzini, capannoni industriali, etc.) le cose si complicano, soprattutto quando chi acquista e' un soggetto Iva. Non staremo qui a trattare l'argomento, visto che non e' di interesse del consumatore, limitandoci a dire che secondo le nuove regole tutte le cessioni di fabbricati ad uso strumentale fatte da parte di una ditta o societa' nei confronti di un soggetto privato (che quindi non operi nell'esercizio di impresa, arte o professione) sono
obbligatoriamente assoggettate ad Iva.
LE IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE
Tutti gli atti autenticati o redatti da un notaio sono soggetti ad obbligo di registrazione, e quindi al pagamento dell'imposta di registro.
La quantificazione delle imposte (quella di registro in particolare) e' da farsi alla luce di quanto detto sopra in merito all'Iva, seguendo il noto "principio di alternativita' iva-registro'", contenuto nell'art.40 del testo unico imposta di registro, il d.p.r. 131/86. Esso prevede che per tutti gli atti soggetti ad Iva l'imposta di registro si applica in misura fissa, mentre per gli altri -esenti, fuori campo, etc.- si applica in misura proporzionale, ovvero in percentuale.
Nel dettaglio, se il fabbricato ad uso abitativo viene acquistato senza applicazione dell'Iva, le imposte dovute (invariate dall'ultima modifica della finanziaria 2005) sono: registro in misura percentuale del 7% sul prezzo di vendita (3% se "prima casa"); ipotecarie e catastali nella misura, rispettivamente, del 2% e dell' 1% (168 euro ciascuna se "prima casa").
In tutti i casi, invece, in cui l'Iva debba essere applicata, le tre imposte (registro, ipotecaria e catastale), sempre invariate rispetto alla finanziaria 2005, debbono essere pagate nella misura fissa di 168 euro ciascuna.
Se ad essere ceduto e' un fabbricato strumentale (nei confronti di un soggetto privato), si deroga al principio sopra citato in quanto a fianco dell'applicazione obbligatoria dell'Iva e' dovuto il pagamento in misura fissa dell'imposta di registro, 168 euro, mentre le ipotecaria e catastale si applicano in misura percentuale del, rispettivamente, 3% e 1% (si evidenzia, in questo caso, l'aumento di un punto percentuale subito dall'ipotecaria per effetto del decreto Bersani, con applicazione dal 4/7/2006).
Casi particolari:
- sul preliminare di vendita non andato a buon fine si paga l'imposta di registro in misura fissa, in ogni caso. Se e' stata gia' applicata l'aliquota proporzionale sugli acconti, come normalmente avviene, il contribuente ha diritto al rimborso. Questa la particolare regola sancita dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.14028 del 15/6/07.
- la finanziaria 2008 (legge 244/07 art.1 commi dal 25 al 28) ha introdotto aliquote agevolate per
l'acquisto di immobili di edilizia residenziale. I trasferimenti che hanno per oggetto gli immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati sono soggetti all'imposta di registro dell'1%, ipotecaria 3% e catastale 1%. La condizione e' che gli interventi vengano completati entro cinque anni dalla stipula dell'atto. Queste imposte si applicano su rogiti posti in essere a partire dal 1/1/2008.
LE REGISTRAZIONI DEGLI ATTI
Alla registrazione dell'atto, da farsi presso l'ufficio del registro (Agenzia delle Entrate), deve seguire la trascrizione dello stesso in Conservatoria. Entrambi gli adempimenti rientrano tra le responsabilita' del notaio e percio' e' bene che sia questi ad occuparsene, considerando anche la loro complessita' e quanto sia importante che tutto si svolga regolarmente (gli errori, soprattutto inerenti alle trascrizioni in Conservatoria, possono avere conseguenze molto pesanti).
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Guida dell'Agenzia delle entrate
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