Ultimo aggiornamento 2/7/2009
Chi volesse acquistare un immobile deve provvedere ad effettuare -prima della firma del contratto- una serie di ricerche: catastali, urbanistiche e ipotecarie. In mancanza di accordi contrattuali diversi -o comunque a prescindere da questi- e' l'acquirente che deve farsi carico di effettuare tutte le verifiche del caso, utili ad evitare problemi o grane di varia entita'.
LE RICERCHE CATASTALI
Sono quelle utili per controllare la descrizione dell'immobile e dei suoi accessori (cantina, garage), nonche' verificare che lo stesso sia di proprieta' della persona che ce lo vende o se questi lo possiede in comunione o in comproprieta'. Si puo', volendo, verificare anche quanti altri immobili possieda eventualmente il venditore, nonche' la rendita catastale dell'immobile.
Ci si puo' rivolgere all'ufficio provinciale del'Agenzia del Territorio oppure fare visure e richieste direttamente dal sito dell'Agenzia stessa. Con il servizio "Certitel" si possono ricevere i documenti richiesti a casa o nella casella email.
Si possono fare ricerche per immobile, per soggetto (o cointestato), per partita (se esistente), riferita al periodo attuale o ampliata, quindi riferita a periodi decennali o ventennali.
Regole speciali sono sancite nei riguardi delle planimetrie catastali, considerate documenti riservati in considerazione dei rischi collegati alla loro circolazione nel caso in cui finissero nelle mani di malintenzionati. Sono autorizzati oltre al proprietario, i parenti, gli inquilini, i tecnici, i mediatori ed altri ove forniti di autorizzazione rilasciata dall'interessato -non autenticata-.
Questi i link utili sul sito dell'AGENZIA DEL TERRITORIO:
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LE RICERCHE URBANISTICHE
La ricerca urbanistica riguarda la visura od il certificato della domanda di condono, della licenza o concessione edilizia e della licenza di abitabilita' ed agibilita'.
Occorre recarsi all'ufficio tecnico del Comune, sezione urbanistica, presentando i dati anagrafici del proprietario attuale e del primo proprietario o costruttore.
Molti comuni rendono accessibili gli atti anche on-line, previa registrazione.
Sul certificato di abitabilita' e relativi obblighi del venditore invitiamo alla lettura di questo "Osservatorio legale":
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LE RICERCHE IPOTECARIE
Sono quelle che permettono di verificare le trascrizioni degli atti di trasferimento o costituzione di diritti sull'immobile in cui compaiono il venditore o altri soggetti (atto di acquisto della proprieta', nuda proprieta', esistenza di usufruttuari, etc.).
Si controllano in questo modo anche eventuali vincoli esistenti sull'immobile, come pignoramenti, iscrizioni ipotecarie -anche derivanti da richieste di mutuo-, sequestri, servitu', etc.
Anche per queste informazioni ci si puo' rivolgere all'ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio oppure fare richieste direttamente dal sito dell'Agenzia stessa.
Questo un link utile sul sito dell'AGENZIA DEL TERRITORIO: clicca qui
ULTERIORI VERIFICHE TRA CUI LA CERTIFICAZIONE DELL'EDIFICIO E DEGLI IMPIANTI
Nell'acquisto di un alloggio e' opportuno che il nuovo proprietario non si limiti alle sole valutazioni estatiche, ma che si ricordi di verificare lo stato di manutenzione delle parti edilizie -quali i muri ed i pavimenti, cosi' come i serramenti, nonche' la stessa efficienza ed idoneita' degli impianti tecnologici (elettrico, termico, gas domestico, idrosanitari, scarichi), siano essi centralizzati od autonomi.
Spesso ci si accontenta di vedere gli impianti in funzione, trascurando un controllo ulteriore, ossia che rispondano a regole di sicurezza e siano oggetto di manutenzione periodica (si veda per esempio la caldaia, per la quale e' bene farsi consegnare il libretto di uso e manutenzione in modo da verificare i controlli periodici effettuati).
Certificazione degli impianti
Per quanto riguarda i vari impianti (elettrico, radiotelevisivo, di riscaldamento e/o climatizzazione, idrico, sanitario, del gas, di sollevamento persone, antincendio, di apertura cancelli, etc.etc.) e' bene sapere che la legge prevede obblighi di certificazione per quelli installati dopo il 27/3/2008, con emissione di un
documento di progetto (o un "elaborato tecnico") e di una
"dichiarazione di conformita'" (emessi dall'installatore ai sensi del DM 37/2008).
Per gli impianti realizzati prima del 27/3/2008 ma comunque dopo il 13/3/90, l'obbligo di certificazione vige solo se previsto dalla legge in vigore in quel periodo (legge 46/90 inerente in special modo gli impianti elettrici ed elettronici). Per questi impianti, se manca documentazione, e' possibile farsi rilasciare -dietro verifica tecnica- una
dichiarazione di rispondenza (emessa ai sensi del DM 37/2008) che sostituisce in tutto quella di conformita'.
Se l'impianto e' precedente al 13/3/90 e' bene verificare almeno la presenza di un interruttore salvavita (per quelli elettrici) ed accertarsi che i cavi e le prese a spina siano protetti contro i contatti diretti.
E' quindi opportuno prendere visione della suddetta documentazione e preferibilmente farsela consegnare (anche in copia), pur se ad oggi non c'e' alcun obbligo per il venditore di allegare la stessa al contratto di compravendita (obbligo che e' rimasto in vigore per il periodo 27/3/08 - 25/6/08, poi abrogato dal d.l.112/08).
Per gli impianti termici (caldaie) di tipo unifamiliare, e' necessario controllare il libretto di impianto (sotto i 35 kw) od il libretto di centrale (potenza superiore ai 35 kw), nonche' i controlli periodici effettuati (ai sensi della legge 10/91 e succ.mod.) e le certificazioni fatte in conformita' alle disposizioni del Comune. Si veda per dettagli la scheda riportata tra i link utili.
Per quanto riguarda l'impianto del gas domestico, e' necessario anche accertare l'esistenza della ventilazione necessaria nei locali interessati, l'integrita' e l'idoneita' di raccordi flessibili che collegano l'impianto a gas e delle fascette stringitubo, provvedendo a sostituire quanto necessario. Stesso dicasi per la canna fumaria, che potrebbe essere intasata o deteriorata, ovvero essere utilizzata con collegamenti impropri che potrebbero danneggiarla od ostacolare il tiraggio.
Per questi controlli e' necessario interpellare un tecnico competente, ed in caso di dubbio rivolgersi ad un perito industriale o ad un ingegnere, che sapra' valutare l'impianto ed indicare le opportune verifiche.
Certificazione energetica degli edifici
Utile sapere che dal 1/7/2009 e' entrato in vigore l'obbligo di redigere l'attestato di certificazione energetica (ACE) per le unita' immobiliari, anche sotto i 1000 mq, vendute od affittate, sia nuove che gia' esistenti.
Si tratta di un documento che "fotografa" il consumo energetico dell'unita' immobiliare, riportando dati sugli usi di energia inerenti il riscaldamento, la produzione di acqua calda, la climatizzazione estiva e l'utilizzo di fonti rinnovabili, con una stima delle emissioni di gas ad effetto serra determinate da tali usi.
Viene rilasciato da tecnici abilitati iscritti agli Albi professionali. Al momento non esiste una figura specifica a livello nazionale, le Regioni sono pero' libere di istituirla (e' bene quindi informarsi a livello locale, magari attraverso la camera di commercio).
L'obbligo esisteva gia' -in capo al costruttore- per gli edifici di nuova costruzione o ristrutturati (ristrutturazioni integrali o le demolizioni con riscostruzione di edifici di superficie minima di 1.000 mq nonche' gli ampliamenti che risultino superiori -in volume- al 20% dell'intero edificio).
Dal 1 Luglio esso e' esteso a tutte le unita' immobiliari esistenti e scatta -in capo al venditore- nel momento in cui l'immobile viene venduto.
In merito si deve sapere che:
- fino all'entrata in vigore delle linee guida nazionali (ulteriore decreto attuativo del D.lgs.192/2005) questo certificato puo' essere sostituito dall'attestato di qualificazione energetica (AQE)
- ad oggi non c'e' obbligo di allegare questo certificato al rogito, cosi' come originariamente previsto dalla legge (d.lgs.192/2005 art.6 commi 3 e 4), perche' tale disposizione e' stata abrogata dal Dl 112/08. Tuttavia, dato che l'Italia e' stata messa in mora dalla comunita' europea proprio a causa di questa abrogazione, e' probabile che l'obbligo venga in futuro ripristinato.
- a tutto quanto sopra fanno eccezione le Regioni che abbiano gia' legiferato in modo diverso a seguito della'applicazione della direttiva 2002/91/CE. Per quanto ci risulta esse sono la maggioranza, e dovranno piano piano riavvicinarsi alla normativa nazionale.
La questione e' delicata perche', pur se non vige piu' alcun obbligo di allegazione, la mancata consegna della certificazione all'acquirente (o inquilino in caso di affitto) puo' esser fonte di responsabilita' civile del venditore, quanto meno per la mancata informazione sull'inesistenza del documento.
A parere dell'associazione nazionale del notariato, inoltre, la mancata consegna potrebbe comportare anche l'applicazione di sanzioni. E' molto importante quindi muoversi in modo adeguato e soprattutto redigere bene il rogito, dopo aver trovato un accordo con la controparte.
Il consiglio e' di informarsi prima di tutto sulle regole in vigore nella propria regione, con l'aiuto di un esperto o del notaio che si occupa della vendita, per poi farsi consigliare da quest'ultimo sul cosa fare e -soprattutto- cosa inserire nel contratto di vendita.
Per dettagli e approfondimenti si rimanda al sito del Consiglio nazionale del notariato: clicca qui
Fonte: D.lgs. 192/2005 (attuativo della direttiva 2002/91/CE) art.6 comma 1bis, reso attuativo dal D.p.r. 59/2009
LINK UTILI:
- Scheda pratica SICUREZZA DEGLI IMPIANTI: LE NUOVE REGOLE:
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- Scheda pratica REVISIONE CALDAIE: VECCHIE E NUOVE REGOLE:
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UNA NOTA SULLE SPESE CONDOMINIALI
Il trasferimento di proprieta' di un immobile comporta anche il trasferimento di tutti i diritti e obblighi legati allo stesso, compreso il pagamento degli oneri condominiali.
L'acquirente, in particolare, e' responsabile in solido con il venditore (vecchio proprietario) per tutte le spese inerenti l'anno in corso di acquisto e quello precedente.
Spesso, inoltre, l'acquirente si trova poi a dover sostenere spese relative a delibere condominiali approvate dal venditore prima della vendita, inerenti magari spese ingenti delle quali non era a conoscenza.
L'argomento e' complesso, ma vi sono degli accorgimenti che possono essere presi in fase di acquisto (sul contratto) che possono aiutare a ridurre i rischi.
Qui un articolo di approfondimento sul tema della nostra rubrica quindicinale "Il Condominio": clicca qui
SCHEDE COLLEGATE
- Scheda LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE:
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- Scheda LE IMPOSTE SULLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE:
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Ha collaborato Barbara Vallini
