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ACQUISTARE UN IMMOBILE AD UN'ASTA GIUDIZIARIA
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Scheda Pratica di Rita Sabelli
30 marzo 2006 0:00
 

Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una societa' sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita secondo quanto disposto dal codice di procedura civile agli art. 567 e seguenti, permettendo il soddisfacimento dei creditori. L'acquirente, da parte sua, ottiene i diritti sul bene precedentemente spettanti a colui che ha subito l'espropriazione.

La Legge 80/2005, resa attuativa dal d.lgs. 5/2006, ha modificato il codice di procedura civile riguardo -tra le altre cose- le procedure relative a tali vendite forzate. Le nuove regole, esecutive a partire dal 1/3/2006, renderanno l'acquisto in asta un'ottima alternativa a quello tradizionale, con maggiore trasparenza e tempi piu' brevi.

Indice scheda
LA RICERCA
LA PRIMA FASE: VENDITA SENZA INCANTO
L'ASTA CON INCANTO: IL DEPOSITO
COSA SUCCEDE IL GIORNO DELL'ASTA
OFFERTE SUCCESSIVE ALL'INCANTO
COME SI PAGA
I VANTAGGI
GLI SVANTAGGI

LA RICERCA
Chi fosse interessato ad acquistare un immobile all'asta può prendere come riferimento quanto pubblicato sui principali settimanali e quotidiani, dove si possono trovare tutte le indicazioni riferite all'immobile e sulla procedura di vendita. Ulteriormente, grazie alla nuova legge, le informazioni dovranno essere presenti sui siti dei Tribunali (o altri siti specializzati) almeno 45 gg prima della data fissata per l'asta. L'avviso dovra' essere corredato -per ogni immobile- di documenti come l'ordinanza di vendita, l'avviso d'asta e la perizia dell'immobile (che deve includere, secondo quanto specifica la nuova legge, il certificato di agibilita' e quello di destinazione urbanistica, nonche' nota degli eventuali vincoli e oneri condominiali). Molti siti offrono ulteriori dettagli utili, come foto e piantine catastali.
Sul sito del Ministero della giusizia si trova l'elenco dei siti ufficiali autorizzati alle aste immobiliari: clicca qui.

E' diventato possibile, ulteriormente, visionare l'immobile. Cio' presentando domanda al custode giudiziario (che, a differenza di quanto accadeva prima, non puo' piu' essere il debitore se questo non occupa l'immobile). Il nominativo di questa persona deve essere indicato nell'annuncio d'asta, insieme al prezzo di partenza e alla descrizione dell'immobile.

LA PRIMA FASE: VENDITA SENZA INCANTO
E' stata resa obbligatoria dalla nuova legge. Gli offerenti devono presentare, in cancelleria ed entro il termine fissato dal Giudice, le loro offerte in busta chiusa unitamente ad un assegno circolare per la cauzione, di importo non inferiore al 10% del prezzo offerto. Le offerte non possono essere inferiori, pena la nullita', al prezzo base fissato dal giudice. Il giorno fissato per l'udienza, il Giudice (od un professionista delegato a tenere l'asta, che puo' essere un notaio, un commercialista o un avvocato) apre le buste in presenza dei creditori e degli offerenti. Nel caso vi sia un'offerta superiore del prezzo base di almeno un quinto, essa sara' senz'altro accolta (diversamente puo' essere deciso, sentiti anche i creditori, di passare all'incanto). Se le offerte valide sono piu' di una, il Giudice indice subito una gara partendo da quella piu' alta. Se la gara non puo' tenersi per mancanza di adesione degli offerenti, il Giudice puo' disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l'incanto che avra', come prezzo base, la maggiore offerta presentata in questa fase. In quest'ultimo caso tutto viene rimandato a data successiva.

L'ASTA CON INCANTO: IL DEPOSITO
Gli interessati devono nuovamente depositare, entro il giorno fissato sul bando (normalmente quello precedente all'asta) e presso la Cancelleria, l'istanza di partecipazione alla vendita redatta su carta bollata.
Alla domanda dev'essere allegato un assegno circolare a titolo di cauzione, intestato alla Cancelleria del Tribunale, il cui importo -non superiore al 10% del prezzo base- e' fissato dal Giudice nel provvedimento che dispone la vendita. Non c'e' piu' obbligo di versare somme forfetarie a copertura delle spese di procedura (oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture). Tali oneri passano, per legge, a carico dei creditori pignoranti. L'assegno sara' restituito se l'immobile non verra' aggiudicato. Nel caso si faccia domanda ma poi non ci si presenti all'incanto senza giustificato motivo, la cauzione e' restituita solo per 9/10. La restante parte e' trattenuta come multa per la mancata partecipazione.

COSA SUCCEDE IL GIORNO DELL'ASTA
Il giorno piu' probabile e' sabato. Gli interessati si devono trovare in tribunale nel giorno indicato ed attendere che venga chiamata la vendita di interesse. Si parte dal prezzo base e si fanno le offerte. Esse, per essere efficaci, devono superare il prezzo base o l'offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita . L'immobile e' aggiudicato qualora trascorrano tre minuti dall'ultima offerta senza che avvengano rilanci. Ogni offerente cessa di essere tenuto a rispettare la propria offerta nel momento in cui essa e' superata dalla successiva, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

OFFERTE SUCCESSIVE ALL'INCANTO
Dal giorno della vendita per incanto, ci sono ancora 10 giorni entro i quali possono essere presentate nuove offerte, che sono efficaci solo se superano di un quinto il prezzo fissato all'asta. Devono essere presentate in cancelleria prestando una cauzione pari al doppio di quella fissata per l'asta precedente. Le offerte inferiori non sono valide e l'oggetto rimane a colui che se lo e' aggiudicato in sede d'asta.
Nel caso invece in cui vi siano offerte superiori ad un quinto sul prezzo d'asta, si procede ad un'ulteriore gara: il prezzo fissato all'ultima udienza, maggiorato di un quinto, diventa il nuovo prezzo di base. A questa nuova "gara" partecipano, oltre a colui che si e' aggiudicato l'oggetto, l'offerente della maggiorazione ed eventuali ulteriori nuovi offerenti (anche quelli che hanno partecipato alla precedente asta, a condizione che abbiano integrato la cauzione).
Nel caso in cui non ci siano ulteriori offerte, ad aggiudicarsi l'oggetto sara' colui che ha fatto l'offerta per ultimo, ossia colui che ha offerto la maggiorazione di un quinto.

Nei casi in cui l'asta vada deserta oppure l'aggiudicatario risulti inadempiente (se, per esempio, non paga entro i termini previsti) il Giudice dovra', ovviamente, indirne una nuova.

COME SI PAGA
Oltre all'assegno circolare gia' depositato al momento della domanda di partecipazione e' necessario versare, da parte dell'acquirente, la rimanente somma a saldo del prezzo. Cio', grazie alla riforma, non piu' solo in contanti ed in un'unica soluzione ma anche attraverso la sottoscrizione di un mutuo con una delle banche convenzionate con il Tribunale. A tal scopo sono state sottoscritte diverse convenzioni per offrire mutui pensati ad hoc per gli acquirenti di aste giudiziarie. Il termine per effettuare il pagamento e' di 60 giorni dall'aggiudicazione. E' opportuno, quindi, informarsi in anticipo in modo da poter scegliere tra queste forme di finanziamento e quelle offerte dalla propria banca (preparandosi comunque, se si intende utilizzare mutui della propria banca o di banche non convenzionate col Tribunale, a pagare in contanti).
Se l'aggiudicatario non versa il saldo del prezzo entro il termine viene dichiarato decaduto e perde quanto gia' depositato come cauzione. Il giudice, come gia' detto, fissera' poi un nuovo incanto per la vendita del bene.

I VANTAGGI
- si puo' usufruire di prezzi inferiori, in media del 10-15%, rispetto a quelli di mercato;
- risparmio della mediazione dell'agenzia immobiliare, che puo' arrivare anche al 4%;
- sicurezza dell'effettivita' di cio' che viene acquistato. Le ricerche e le perizie tecniche effettuate sull'immobile e sulla proprieta', infatti, sono una garanzia che evita brutte sorprese cui potrebbe andare incontro un ignaro compratore che non riuscisse ad effettuare tutti i controlli necessari;
- e' inoltre possibile condonare le eventuali irregolarita' che vizino il bene. La domanda di sanatoria in caso di acquisti all'incanto deve essere presentata entro 120 giorni dall'atto di trasferimento (L.47/85 e L.551/94);
- il decreto di trasferimento del bene in oggetto e' un atto del giudice dell'esecuzione. Ha la stessa valenza del rogito notarile ma offre maggiori garanzie per il trasferimento della proprieta', oltre ad apportare minori spese. Il decreto di trasferimento e' un titolo esecutivo tramite il quale il giudice ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie gravanti sul bene.

GLI SVANTAGGI
- un grosso elemento negativo e' costituito dal fatto che l'immobile, oggetto di vendita forzata, il piu' delle volte e' abitato dall'esecutato e quindi il nuovo proprietario dovra' liberarlo dagli abitanti;
- in questi casi, oltre agli scrupoli morali, un ostacolo e' rappresentato dal fatto che il decreto di trasferimento della proprieta', che e' titolo esecutivo per il rilascio, non e' sottoposto alla graduazione degli sfratti ordinari e cosi' e' necessario rivolgersi agli ufficiali giudiziari, impiegando circa un anno;
- essendo il bene giunto ad una vendita all'incanto, sara' dunque gravato da vincoli. Ipoteche e pignoramenti, come gia' anticipato, vengono cancellati dal decreto di trasferimento della proprieta'. Gli altri vincoli sono comunque segnalati nell'ordinanza di vendita e il bene viene acquistato comprensivo di essi. E' dunque specificato se l'immobile viene venduto "in toto", per una quota, come nuda proprieta' od altro;
- problemi si presentano nel caso di quota indivisa: essendo raro che qualcuno abbia interesse ad acquistare una quota di un intero, il giudice -che puo' anche scegliere di disporne la vendita cosi' com'e'- di solito fa sospendere il procedimento ed iniziare il giudizio di esecuzione del bene. Comunque sia, l'acquirente acquista quanto e come specificato nel decreto di vendita.

Infine un consiglio pratico:

alle aste possono verificarsi episodi di scorrettezza. E' bene sapere che possono esserci persone che, volendo acquistare ad ogni costo, possono avvicinare i partecipanti, offrendo loro del denaro per non fare rilanci e non far aumentare il prezzo dell'oggetto.

Ha collaborato Barbara Vallini
Consulenza
Ufficio reclami
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